Ingatlanilleték kalkulátor indult
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az RSM DTM új kalkulátorával könnyen kiszámolhatja, mekkora illetéket kell lerónia ingatlanvásárlás, -öröklés vagy -ajándékozás esetén. Ezeknél az ügyleteknél számos olyan részletszabály van, amit mindenképpen figyelembe kell vennie: ezek áttekintésében segít a cég legfrissebb blogbejegyzése.
Öröklés és ajándékozás
Ingatlan öröklése vagy ajándékozása esetén az illeték összegét úgy kell kiszámítani, hogy az egy-egy örökösre, hagyományosra jutó örökség, illetőleg megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke lesz az illeték alapja.
Ma már mindenki tudja, hogy az egyenes ági rokonok közötti ajándékozás, illetve az egyenes ági örökhagyótól öröklés után nem kell illetéket fizetni
Visszterhes vagyonszerzés
Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja főszabály szerint a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke lakásonként
- 4 millió forintig 2 százalék,
- a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4 százalék.
Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2 százalékos illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4 százalék illetéket kell fizetni. Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz lakásépítési kedvezményben részesül, ennek összegét általános esetben a forgalmi értékből le kell vonni.
Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. Ez az úgynevezett cserét pótló vétel. E szabály alkalmazásakor két dologra kell figyelni: egyfelől, nem minősül tehernek lakáshoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga; másfelől, ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakás forgalmi értékénél, akkor az illeték alapja a vásárolt lakás forgalmi értéke.
Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő, de legfeljebb 40 ezer forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részarány-tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Ha más személy szerzi meg a vagyon tulajdonjogát és más annak haszonélvezetét vagy használatát, a tulajdonjog megszerzője a haszonélvezetnek, használatnak a számított értékével csökkentett érték után, a haszonélvező, használó pedig az ugyanígy számított haszonélvezeti, használati érték után fizeti az illetéket.
Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke a forgalmi érték 2 százaléka, ha a vagyonszerző:
olyan, ingatlanok tulajdonjogának értékesítését végző vállalkozó, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50 százalékban e tevékenységből származott, vagy
a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által kiadott engedély alapján pénzügyi lízinget folytató vállalkozó, aki legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két éven belül eladja, illetve a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja.
Feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletnek minősül, ha az ellenszolgáltatás értéke nem éri el a forgalmi érték 50 százalékát. Ha az ellenszolgáltatás az ingatlant terhelő és a vevő által átvállalt tartozásra tekintettel került a forgalmi értékhez képest alacsonyabb összegben megállapításra, akkor az ellenszolgáltatás összegéhez hozzá kell számítani az ingatlant terhelő és a vevő által átvállalt tartozás összegét. Ilyenkor az ellenszolgáltatás és a megszerzett vagyontárgy forgalmi értéke 50 százalékának különbözete után ajándékozási illetékmértékkel megállapított illetéket kell fizetni, míg a forgalmi értékből az ajándékozási illetékmérték alá eső rész levonásával fennmaradó részre a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai szerint egyébként irányadó illetékmértéket kell alkalmazni.
Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. Azonban, ha a vagyonszerzőt az általános szabályok szerint terhelő illeték összege ennél alacsonyabb, akkor tőle csak ez az alacsonyabb összegű illeték követelhető.
Figyelem! Csere esetén a kalkulátorban az elcserélt ingatlanok száma maximum 2 lehet, tehát ennél több ingatlan egymás közti cseréje esetén a kalkulátor nem alkalmazható.
A visszterhes vagyonátruházási illeték alól sokféle jogcímen lehet mentesülni, illetve kedvezményeket igénybe venni. Ezek közül a kalkulátor összeállításakor a fontosabbakat vettük csak figyelembe. Ezért a visszterhes ügyletek esetében is előfordulhat, hogy a kalkulátor használatával meghatározott illetékfizetési kötelezettség a valóságban mégsem áll fenn.
Mivel ingatlanok adásvételénél általában több millió, akár több tízmillió forintos értéket feltételezhetünk, érdemes időt szánni a vonatkozó szabályok és igénybe vehető kedvezmények feltérképezésére, áttekintésére, hiszen ezek segítségével több százezer forintot spórolhatunk meg. Kalkulátorunk segít az első lépések megtételében!
A kalkulátor az Adó Online kalkulátorai között is elérhető már.
A bejegyzés szerzője dr. Fekete Zoltán Titusz, az RSM DTM Hungary Zrt. adótanácsadója. Az RSM DTM blog az Adó Online szakmai partnere.
