Egy ügylet vagy több ügylet az áfában?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

ECJ: egységes termékértékesítésnek tekinthető-e az ingatlan bérbeadás és annak takarítási szolgáltatása? – teszi fel a kérdést egy jogeset kapcsán az RSM DTM blogja.

A C‑572/07. sz. RLRE Tellmer Property sro („Tellmer”)ügy

A tényállás
A csehországi székhelyű Tellmer bérlakásokból álló ház tulajdonosa.

A társaság a lakásokat egyfelől bérbe adja, másfelől a bérlőktől ellenszolgáltatást kér a közös használatú helyiségek takarításáért. A takarítási szolgáltatásokat a Tellmer külön számlázza, habár azt a saját gondnokai végzik.

A Tellmer úgy vélte, hogy a lakások bérbeadása és takarítása egyetlen, egységes szolgáltatást képez, ezért a fő elemre, vagyis a lakások bérbeadására vonatkozó áfa mentességet alkalmazta.

A cseh hatóságok azonban úgy ítélték meg, hogy a két szolgáltatás nem tekinthető egységesnek, mivel a bérlők külön szerződést köthetnek a közös használatú helyiségek takarítására. Ezért a takarítási szolgáltatásokra az áfa irányelv szolgáltatásnyújtásra vonatkozó általános szabályai szerint áfát kellett volna felszámítania.

Az Európai Bírósághoz feltett legfőbb kérdés
A lakások bérbeadását, illetve az ingatlan közös használatú helyiségeinek takarítását egymástól független, vagy egymással egységes szolgáltatásként kell-e kezelni?

A döntés
Az EB egyfelől leszögezte, hogy a lakások bérbeadására vonatkozó adómentességet szigorúan kell értelmezni, mivel az kivételt jelent a főszabályhoz, vagyis a szolgáltatásnyújtás adókötelességéhez képest. Másfelől ismét kiemelte, hogy a 6. áfa irányelv 2. cikkéből következően általában valamennyi ügyletet önállónak kell tekinteni.

Az EB meghatározta az ingatlanok bérbeadásának fogalmát: a bérbeadó meghatározott időre és díjért átadja a bérlő részére egy ingatlannak a tulajdonoséhoz hasonló használati jogát, miközben minden más személyt kizár e jog gyakorlásából. E definícióval összhangban kifejtette, az ingatlan közös használatú helyiségeinek takarítására irányuló szolgáltatás nem tartozik szükségképpen a bérbeadás fogalma alá. A takarítás ugyanis különböző módon teljesíthető: úgy, hogy a szolgáltatást harmadik személy teljesíti, aki közvetlenül a bérlőknek számláz, vagy úgy, hogy a takarítást a bérbeadó saját alkalmazottai, vagy általa megbízott takarítóvállalat végzi.

Eltérő lehet a díjazás is: a Tellmer például a bérleti díjtól elkülönülten számlázta ki a bérlőknek a takarítási költségeket.

Mindezek alapján az EB arra a következtetésre jutott, hogy a lakások bérbeadása és az ingatlan közös használatú helyiségeinek a takarítása az ügyben elkülöníthető egymástól, így azok nem tekinthetők egységes szolgáltatásnak.

A konklúzió
Döntésében az EB a korábbi vonatkozó Card Protection Plan (C-349/96. sz.), Levob (C-41/04. sz.)és Talacre Beach (C 251/05. sz.) ítéletekben foglalt elveket finomította tovább. Az eset alapján az összetett ügyletek jellemzői az alábbi, nem teljeskörű, illetve konklúzív felsorolásban foglalhatók össze.

Változik az adózás
Az új, 2016-os adócsomag több helyen átírja az idei adójogszabályokat is; az Adó szaklap legfrissebb számából a szabályozás valamennyi részletét megismerheti és megértheti. Az Adó szaklap 2015/11. számát itt rendelheti meg.

Annak meghatározásakor, hogy egy ingatlan bérbeadása és a közös helyiségeinek takarítása szolgáltatási egységet képez-e a fő szempontok:

• A takarítókat ki bízza meg (a bérbeadó, vagy a bérlők külön is megbízhatják).
• A díjazás a bérleti díjban foglaltan, vagy attól elkülönülten történik.
• A közös helyiségek takarítása az ingatlan bérbeadásától elkülönült szolgáltatásnak minősül, ha a takarítás díját a bérlők a bérleti díjtól elkülönülten fizetik.
• Fontos tényező, hogy az adott esetben a bérlőknek lehetőségük volt maguknak is szerződni a takarítókkal, azaz a bérleti szerződés érvényessége nem függött a takarítási szerződés megkötésétől, így a két szerződés elkülönül.
   

A bejegyzés szerzője Sztankó Dániel, az RSM DTM Hungary pénzügyi képviseleti csoportvezetője.  Az RSM DTM Blog az Adó Online szakmai partnere.

---