A lakáskiadásból származó jövedelem adózása


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az elmúlt években egyre többen foglalkoznak magánszemélyként a rövidtávú lakáskiadással – köznapi nevén Airbnb-zéssel. Sokan viszont nincsenek tisztában azzal, hogy hogyan kell az így szerzett jövedelem adóját bevallani. Ebben szeretnék segítséget nyújtani ebben a cikkben.


A 2017. évi személyi jövedelemadó bevallásról

A magánszemélyeknek a 2017. évben szerzett jövedelmüket a 17SZJA nevű nyomtatványon kell bevallaniuk. Azon magánszemélyek számára, akik nem folytatnak egyéni vállalkozói tevékenységet a személyi jövedelemadó bevallási határideje 2018. május 22. (ide tartoznak az adószámmal rendelkező magánszemélyek is!)

A nyomtatvány továbbra is beszerezhető papír alapon a NAV ügyfélszolgálatain, kinyomtatható innen, de kitölthető elektronikusan is, valamint a keretprogram (ÁNYK) használatával, ám a legegyszerűbb módja a NAV által elkészített adóbevallási tervezetek használata.

Fontos tisztában lennünk azzal, hogy a rövidtávú lakáskiadást folytató magánszemélyek e tevékenységgel kapcsolatos adatai nem fognak szerepelni a NAV által esetlegesen elkészített bevallási tervezeten, így azok, akiknek az adóhatóság azért készíti el az adóbevallási tervezetüket, mert más tevékenységből (munkáltatótól, kifizetőtől) is származik jövedelmük, ne felejtsék el kiegészíteni a bevallási tervezetüket a lakáskiadásból származó jövedelmi, illetve egyéb adatokkal.

Azoknak a magánszemélyeknek pedig, akiknek munkáltatótól és/vagy kifizetőtől nem származott jövedelme a 2017. évben, ám rövidtávon adtak ki lakást, az adóhatóság nem készíti el az adóbevallási tervezetét – tekintettel arra, hogy nem áll rendelkezésére semmilyen adat, melyet a bevallásban fel kell tüntetni. Számukra fontos információ, hogy saját maguknak kell elkészíteniük a bevallásukat, melynek kitöltéséhez a lentebb találnak segítséget.

A 17SZJA nyomtatványkép innen tölthető le.

A tételes átalányadó bevallása

Az adószámos magánszemélyek közül talán azoknak a legegyszerűbb a bevallás kitöltése, akik a 2017. évben tételes átalányadózást választottak. Ebben az esetben ugyanis nincs szükség – és lehetőség – a ténylegesen megszerzett bevétel/jövedelem feltüntetésére a bevallási nyomtatványon, ugyanis az ő esetükben csupán a szobák számát és az azokra jutó tételes adó összegét kell feltüntetni.

A tételes átalányadózással leadózott jövedelem elkülönülten adózó jövedelemnek minősül, melyet a nyomtatvány 17SZJA-04 lapjának 174. sorában kell bevallani. A 174. sor a) oszlopában fel kell tüntetni a szobák számát, az e) oszlopban pedig az átalányadó összegét, mely nem más, mint a szobák számának és a 38.400 Ft-nak a szorzata.

Fontos, hogy csak azokra a szobákra kell az átalányadót megfizetni, melyekben az önkormányzati bejelentés alapján ténylegesen is folytattunk tevékenységet. Ezt az információt az ingatlan fekvése szerint illetékes helyi önkormányzat által a tevékenység megkezdésekor kiadott működési engedély, végzés vagy határozat tartalmazza (a megnevezés attól is függ, melyik évben jelentettük be a tevékenységet).

  1. példa:

Egy 6 szobás lakás esetén, amennyiben csak 4 szobára jelentettük be a tevékenység kezdetekor (vagy a legutolsó esetleges módosításban) a rövidtávon hasznosított szobák számát, abban az esetben a 174. sor a) oszlopába 4-est írunk, így az e) oszlopba 153.600 Ft kerül (4×38.400=153.600 Ft).

Ezt követően már csak egy dolgunk van: a 17SZJA-C lapjának 70-73-as sorainak a) oszlopában, illetve ki kell tölteni a negyedéves adóelőlegekre vonatkozó információkat a következők szerint:

  1. amennyiben teljes évben folytattuk a tevékenységet, akkor a bevallott átalányadó összegét 4 egyenlő részre kell osztani és feltüntetni a 70-73. sorok a) oszlopában;

  2. amennyiben év közben kezdtük meg a tevékenységet, úgy a tevékenységgel érintett, fennmaradó negyedévekre kell felosztani a tényleges, éves adót és azokat kell beírni az érintett negyedévekre

Ezt követően a 74-es sor b) oszlopába be kell írni a 2017. évre ténylegesen megfizetett tételes átalányadó előleget. Amennyiben minden adóelőleget befizettünk, úgy további kötelezettségünk nem lesz.

  1. példa:

Amennyiben a már említett 4 szobára vonatkozó tevékenységet a teljes 2017. évben folytattuk, úgy a kiszámított, 153.600 Ft-os adót 4-el osztjuk, így kiszámolva az egyes negyedévekben ténylegesen fizetendő (nem befizetett, csak fizeTENDŐ!) adóelőleget. Jelen esetben ez 19.200 Ft (153.600/4). Ezt az összeget írjuk a 70-73-as sorok a) oszlopaiba. A 74. sor b) oszlopába pedig azt az összeget, amit a 2017. évre vonatkozóan ténylegesen befizettünk adóelőleg jogcímen (ez alap esetben nem más, mint a 2017.04.12-ig, 2017.07.12-ig, 2017.10.12-ig, illetve 2018.01.12-ig befizetett adóelőleg).

  1. példa:

Amennyiben a már említett 4 szobára vonatkozó tevékenységet 2017. áprilisában kezdtük (ez a második negyedév), úgy a kiszámított, 153.600 Ft-os adót a fennmaradó negyedévek számával osztjuk el (azaz 3-mal, mivel 2017-ben a 4 negyedévből az elsőben nem, hanem csak a maradék háromban tevékenykedett). Jelen esetben ez 51.200 Ft (153.600/3). Ezt az összeget írjuk a 71-73-as sorok a) oszlopaiba (a 70. sor a) oszlopát nem töltjük ki, mivel 2017. I. negyedévben nem folytatott tevékenységet, így az előlegfizetési kötelezettség nulla!) A 74. sor b) oszlopába pedig azt az összeget, amit a 2017. évre vonatkozóan ténylegesen befizettünk adóelőleg jogcímen (ez alap esetben nem más, mint a 2017.04.12-ig, 2017.07.12-ig, 2017.10.12-ig, illetve 2018.01.12-ig befizetett adóelőleg).

[htmlbox art_tukor]

 

A tételes átalányadó bevallása a fentiek szerint történik. E tevékenységgel kapcsolatban sem bevételi, sem pedig jövedelem-adatokat nem kell feltüntetni a bevalláson. Természetesen amennyiben más tevékenységből is származik jövedelem, valamint a nyomtatvány többi részére vonatkozóan az általános kitöltési szabályokat kell alkalmazni, mely témánk szempontjából nem releváns, ám megtalálható a NAV által készített kitöltési útmutatóban, mely szintén az alábbi linkről tölthető le:

https://www.nav.gov.hu/nav/letoltesek/nyomtatvanykitolto_programok/nyomtatvanykitolto_programok_nav/bevallasok/17SZJA.html

FIGYELEM! Azok, akik 2017. évben nem a tételes átalányadózás szabályait alkalmazták, ám 2018-ban e szerint kívánnak adózni, ezt a választásukat a 17SZJA-01 lap 107. sorában jelölhetik. Fordított esetben pedig a 108-as sor jelölése ad lehetőséget arra, hogy 2018. évben kilépjünk a korábban alkalmazott, tételes átalányadó alól.

A költségelszámolással számított jövedelem bevallása

Azok számára, akik 2017. évben nem a tételes átalányadózás szabályait alkalmazták a rövidtávú lakáskiadásból származó jövedelmük leadózására, a 17SZJA-A lapja ad lehetőséget e jövedelem bevallására. Az erre szolgáló 17-es sort attól függően kell kitölteni, hogy 10% költséghányadot, vagy tételes költségelszámolást alkalmazott a magánszemély.

Mindkét esetben a folyamatosan vezetett nyilvántartásainkból kell kiindulnunk. Az abban feltüntetett bevételt a 7. sor b) oszlopába írjuk.

  • Amennyiben 10%-os költségátalányt alkalmazunk (ami e tevékenységnél a magas költségre való tekintettel csak speciális esetekben fordul elő), úgy ezt a tényt a 7. sor a) oszlopában jelöljük, majd a c) oszlopba írjuk a b) oszlopban előbb feltüntetett bevétel 10%-át. A d) oszlopban így a bevétel fennmaradó 90%-a fog szerepelni, ami a tényleges jövedelem.

  • Amennyiben tételes költségelszámolást alkalmazunk, úgy az a) oszlopot – értelemszerűen – nem jelöljük, a b) oszlopba beírjuk a nyilvántartásunkban szereplő bevételt, a c) oszlopban tüntetjük fel a ténylegsen felmerült költségeket (amiket szintén a nyilvántartásainkban kell szerepeltetni) és így a d) oszlopba beírjuk a bevételek és költségek (azaz a b) és a c) oszlopok) különbözetét.

Tekintettel arra, hogy ez a tevékenység nem minősül ingatlan bérbeadásnak (mely a hosszútávú ingatlankiadást takarja), ezért a 8. sorban nem kell kiemelni az adatokat!

A következő lépés az szja meghatározása (elektronikus kitöltésnél automatikusan számolódik mind a jövedelem, mind pedig az adó). Mint láthatjuk, e két jövedelemszámítási módszernél figyelembe vehetők egyes adókedvezmények és csak ezek levonását követően fennmaradó jövedelem lesz adóköteles – ám ez jelen témánk szempontjából szintén nem releváns, ezért tételezzük fel, hogy nincs egyéb jövedelem és adókedvezmény sem!

A jövedelemadó összegét (mely a 7. sor d) oszlopának 15%-a) a 40. sorban kell feltüntetni. (melyet a 44., 48, 61 és 64. sorokba is be kell írnunk!).

Az adóelőleg feltüntetése itt sem felejtendő el. A 70-73. sorokat ki kell töltenünk a következők szerint: a nyilvántartásunk alapján minden negyedévnek külön-külön összesítjük a bevételét és a költségét (a 10%-os költségátalány alkalmazása esetén értelemszerűen a bevétel 10%-a lesz a figyelembe vehető költség). Az adott negyedévi bevétel és költség különbözetének 15%-át kell beírni a 70-73. sorok a) oszlopaiba. Az év közben befizetett adóelőlegek összegét pedig a 74. sor b) oszlopában tüntetjük fel. Amennyiben megfelelően számoltunk és fizettük az adóelőlegeket, úgy szintén nem keletkezik a bevallás beadásakor plusz adófizetési kötelezettségünk.

[htmlbox felteteles_adomegallapitas]

 

A költségelszámolás alkalmazása esetén további teendőnk van: az egészségügyi hozzájárulás (a továbbiakban: EHO) bevallása. Ezt a 17SZJA-09-es lapján tudjuk megtenni. 2017. évben a kapcsolódó EHO 22% volt, melyet a 294. sorban kell feltüntetnünk, negyedéves bontásban. Negyedévente az szja-előlegfizetésnél kiszámolt, tényleges negyedévi jövedelmeket kell 22%-al megszorozni és beírni a 294. sor b)-e) oszlopaiba. Az előlegként befizetett EHO összegét pedig a 296. sor g) oszlopa tartalmazza.

  1. példa:

A magánszemély tételes költségelszámolást választott. Nyilvántartásai alapján az alábbi bevételei és költségei voltak a 2017. évben:

Negyedév

Bevétel (Ft)

Költség (Ft)

Jövedelem (Ft)

1.

400.000

220.000

180.000

2.

800.000

350.000

450.000

3.

700.000

400.000

300.000

4.

600.000

230.000

370.000

Össz.:

2.500.000

1.200.000

1.300.000

Az éves összesített adatokat a 17SZJA-A lap 7. sorában kell feltüntetni.

  • 7. sor b) oszlop: 2.500.000 Ft

  • 7. sor c) oszlop: 1.200.000 Ft

  • 7. sor d) oszlop: 1.300.000 Ft

Az szja előlegeit kiszámolva ki tudjuk tölteni a 17SZJA-C lap 70-73. sorait is. Az előlegfizetési kötelezettség a következőképp alakul:

Negyedév

Jövedelem (Ft)

Szja előleg (Ft)

1.

180.000

180.000×0,15=27.000

2.

450.000

450.000×0,15 = 67.500

3.

300.000

300.000×0,15=45.000

4.

370.000

370.000×0,15=55.500

Össz.:

1.300.000

1.300.000×0,15=195.000

Ez alapján a 17SZJA-C lap 70-73 sorai az alábbiak szerint alakulnak:

  • 70. sor a) oszlop: 27.000 Ft

  • 71. sor a) oszlop: 67.500 Ft

  • 72. sor a) oszlop: 45.000 Ft

  • 73. sor a) oszlop: 55.500 Ft

Amennyiben a ténylegesen befizetett előleg 140.000 Ft, akkor adótartozás keletkezik és a fennmaradó 55 ezer Ft-ot (195.000 – 140.000) kell befizetni az adóbevallás alapján.

Az egészségügyi hozzájárulás a következőképp alakul:

Negyedév

Jövedelem (Ft)

EHO előleg (22%)

1.

180.000

180.000×0,22=39.600

2.

450.000

450.000×0,22 = 99.000

3.

300.000

300.000×0,22=66.000

4.

370.000

370.000×0,22=81.400

Össz.:

1.300.000

1.300.000×0,22=286.000

Ez alapján a 17SZJA-09 lap 294. sora az alábbiak szerint alakul:

  • 294. sor b) oszlop: 39.600 Ft

  • 294. sor c) oszlop: 99.000 Ft

  • 294. sor d) oszlop: 66.000 Ft

  • 294. sor e) oszlop: 81.400 Ft

Amennyiben előlegként 200 ezer Ft került befizetésre, akkor a fennmaradó, 86 ezer Ft-ot (286.000-200.000) kell befizetni a bevallás alapján.

A fentiekben leírtak alapján talán elsőre kicsit bonyolultnak látszik a rövidtávú lakáskiadás jövedelmének bevallása, de bízom benne, hogy a részletezés és feltüntetett példák segítséget nyújtanak mindenki számára a bevallás kitöltése során.

A következő cikkben a hosszútávú bérbeadás jövedelmének bevallását vesszük górcső alá.

A cikk szerzője Kis-Vén Valéria közgazdász, okleveles adószakértő, adótanácsadó, mérlegképes könyvelő, az ADHATO Könyvelő- és Adótanácsadó Iroda vezetője.



Kapcsolódó cikkek

2022. január 21.

Több mint 15 százalékkal nőtt tavaly az áfabevétel

Az államháztartás önkormányzatok nélkül számolt központi alrendszere 5101,5 milliárd forintos hiánnyal zárt tavaly. A költségvetés maradéktalanul biztosította a gazdaság újraindításához és a járvány elleni védekezéshez szükséges forrásokat – erősítette meg az előzetes adatokat pénteken kiadott részletes tájékoztatójában a Pénzügyminisztérium (PM).

2022. január 21.

Figyelem, csalók élnek vissza a NAV honlapjával

A NAV új honlapjára hasonlító, minden bizonnyal adathalászatra létrehozott “csaló portál” jelent meg az interneten – figyelmeztetett pénteki közleményében a hivatal.

2022. január 21.

Az e-kereskedelem áfa reformja – az IOSS rendszer és az SA (4. rész)

Az e-kereskedelmi áfacsomag a termékimport tekintetében is számos változást eredményezett. Többek között eltörölte a kisértékű importküldemények adómentességét és egyúttal egyszerűsített megoldásokat hozott az ilyen import küldemények utáni áfa megfizetésére. Továbbá, az import küldemények távértékesítése az egyetlen ügylettípus, ahol az egyablakos rendszer választása az áfakezelésre is kihat.