A magánszálláshely-szolgáltatás adózása – személyi jövedelemadó (2. rész)

Cikksorozatunk második részében a magánszálláshely-szolgáltatást terhelő személyijövedelemadó-kötelezettségről lesz szó, ami – a törvényi feltételek teljesülésének, illetve az adózó döntésének függvényében – megnyilvánulhat tételes átalányadó megfizetésében, vagy önálló tevékenységből származó jövedelem esetén 15 százalékos mértékű személyi jövedelemadó formájában.

Releváns jogszabályok: 2005. évi CLXIV. törvény a kereskedelemről 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

Előfordul a gyakorlatban, hogy egy adott ingatlan nem az év teljes részében, hanem például csak a nyári hónapokban üzemel magánszálláshelyként, az év többi időszakában pedig hosszabb távra bérlők számára kerül kiadásra ingatlan-bérbeadás keretében. Ezen körülmény adózási hatásaival is foglalkozunk. 

1. Fizetővendéglátó tevékenység és tételes átalányadózás a személyi jövedelemadóban

Az Szja tv. fizetővendéglátó tevékenységet folytatónak tekinti azt a magánszemélyt, aki – nem egyéni vállalkozóként – a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény szerinti magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra. Személy alatt nem kizárólag magánszemélyt kell érteni, hanem például a szolgáltatást igénybe vevő magánszemély(ek) munkáltatója számára is nyújtható ilyen szolgáltatás. Ebből következően a 90 napot a szolgáltatást igénybe vevő cégek esetében is figyelembe kell venni.

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére – az Szja tv. 8. számú melléklet rendelkezései szerint – az e tevékenységéből származó bevételére tételes átalányadózást választhat, feltéve, hogy e tevékenységet a tulajdonában, haszonélvezetében lévő, legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja. A nevezett jövedelem az Szja tv. rendszerében az egyes külön adózó jövedelmek közé tartozik [Szja tv. 57/A. (1)-(2) bekezdések].

A fizetővendéglátó tevékenységre nem választható tételes átalányadózás akkor (a saját tulajdonú ingatlan tekintetében sem), ha a magánszemély a szálláshely-szolgáltatás nyújtását bérelt lakásban vagy bérelt üdülőben folytatja.

Az átalányadózást a magánszemély csak teljes adóévre – a tevékenység adóévben történő kezdése esetén a kezdés évére – választhatja. A tevékenységét kezdő adózónak a tételes átalányadó választásáról a ’T101 adatlapon vagy az ONYA felületen az állami adóhatóság felé történő bejelentkezésekor nyilatkoznia kell. Az átalányadózónak, ha választását a következő évre is fenntartja, erről külön nyilatkoznia már nem kell. Ha már működő adózóról van szó, a tételes átalányadózás tárgyévre történő választását az előző évre vonatkozó éves személyijövedelemadó-bevalláshoz fűzött nyilatkozatban lehet bejelenteni [Szja tv. 8. számú melléklet 1-2. pontok].

A tételes átalányadó évi összege szobánként 38 ezer 400 Ft, amelyet egyenlő részletekben, az Szja tv. 8. számú melléklet rendelkezései szerint – a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül – kell megfizetni. Az átalányadó-előleget a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni, figyelemmel az Szja tv. 8. számú melléklet 9. pontjára. A személyijövedelemadó-bevallás 04-es pótlap 174. sora szolgál a fizető-vendéglátó tételes átalányadójának feltüntetésére. A sornak az „a” oszlopában a kiadott szobák számát, míg az „e” oszlopában az éves átalányadó összegét kell feltüntetni. A negyedéves adóelőleg-kötelezettségeket a 70-73. sorokba, az adóévre megfizetett adóelőleg összegét a 74. sorba kell beírni. A fizető-vendéglátó tevékenységből származó bevételt, illetve a jövedelmet a bevalláson nem kell szerepeltetni.

A tételes átalányadó összegét akkor is meg kell fizetni – tehát az adókötelezettséget érintő időarányosítás nem lehetséges –, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységet nem az adott év egészében folytatja, hanem csupán néhány hónapban fogad vendégeket.

Amennyiben az adózó a fizetővendéglátó tevékenységet átalányadózóként végzi, az e tevékenységével kapcsolatos valamennyi bizonylatot az Szja tv-ben foglalt szabályok szerint kell megőrizni. A tételes átalányadózást választása a magánszemélyt nem mentesíti az őt más jogszabály előírásai szerint terhelő kötelezettségek (így különösen a számlaadási és a nyugtaadási kötelezettség) teljesítése alól [Szja tv. 57/A. §. (3) bekezdés].

2. Önálló tevékenységből származó jövedelem utáni adózás

Ha a magánszálláshely-szolgáltatói tevékenység nem minősül fizetővendéglátásnak, az adózó az ebből származó jövedelmére kizárólag az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazhatja. Emellett a magánszemély a választása szerint a tételes átalányadózás helyett akkor is adózhat az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint, ha egyébként megfelel a tételes átalányadózás feltételeinek.

Adószámos magánszemélyként végzett önálló tevékenységből származó jövedelem megállapításánál a magánszemélyek kétféle módszer: a tételes költségelszámolás, illetve 10 százalék költséghányad alkalmazása közül választhatnak az Szja tv. 17. § (3) bekezdés alapján. 10 százalékos költséghányad esetén a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. 10 %-os költséghányad alkalmazása esetén a magánszemélynek legalább bevételi nyilvántartást kell vezetnie.

Tételes költségelszámolásnál az adózónak a bevételeiről és a kiadásairól nyilvántartást kell vezetnie. Tételes költségelszámolásnál költségként elszámolható

• a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt költség,
• bizonyos igazolás nélkül elismert költségek,
• a magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevétel esetén a 11. számú melléklet szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, illetve a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.

Az Szja tv. 3. számú melléklete külön fejezet alatt ismerteti a jellemzően elforduló költségeket, ezen felsorolás azonban nem teljes körű, így költségként figyelembe vehető más kiadás is, amely az adott tevékenységgel összefüggésben merül fel.

Nem minősül elismert költségnek – ha törvény másként nem rendelkezik – a magánszemély személyes vagy családi szükségletét részben vagy egészben kielégítő termék, szolgáltatás megszerzésére fenntartására, felújítására stb. fordított kiadás, amely nem a jövedelemszerző tevékenységgel kapcsolatos, vagy akár részben is a magánszemély személyes vagy családi szükségletének kielégítését célozza.

Fel kell hívni a figyelmet egy kedvező szabályra, amely azon szálláshely-szolgáltatók számára előnyös, akik a tevékenység megkezdésének éve előtt felmerült költségeiket szeretnék elszámolni a bevételükkel szemben. Ezen előírás indokolhatja, hogy a magánszálláshely-szolgáltatás kezdésének évében célszerű a tételes költségelszámolás szerinti adózást választania az adózónak. Ezen rendelkezés szerint – amit az ingatlant bérbeadó magánszemélyek mellett a magánszálláshely-szolgáltatók is alkalmazhatnak – az adózó a tevékenységének megkezdése előtt legfeljebb három évvel korábban beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított, korábban költségként még el nem számolt kiadásait, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásait a tevékenység kezdésének évében költségként elszámolhatja. A kiadást számlával szükséges igazolni. A tevékenység végzését megelőzően beszerzett tárgyak ára költségként csak akkor vehető figyelembe, ha magáncélú használat azokkal kapcsolatban nem merült fel.

Szintén előnyös szabály, hogy az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó, illetve a magánszálláshely-szolgáltatást nyújtó magánszemély épület, épületrész esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – értékcsökkenést számolhat el még akkor is, ha az épületet, épületrészt három évnél régebben szerezte meg, vagy építette, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg. Értékcsökkenési leírás számolható el az ingatlanon túlmenően a bútorok, felszerelések, berendezési tárgyak tekintetében is, az Szja tv. 11. számú melléklet II. 1-3. pontjai szerint.

Az önálló tevékenységből származó bevételt, költséget, illetve jövedelmet az SZJA-A lap 7. sorában kell szerepeltetni. A fentiek alapján kiszámított jövedelem után 15 % mértékű személyi jövedelemadó kötelezettség keletkezik. A személyi jövedelemadót, adóelőleget egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12. napjáig kell megfizetni.

3. Tételes átalányadózás, illetve ingatlan-bérbeadás ugyanazon évben, ugyanazon ingatlannál

Vegyük azt az esetet, amikor egy magánszemély jogszerűen választotta magánszállásadói tevékenységére a tételes átalányadózást, azonban 90 nap eltelte után is ugyanannak a személynek adja ki az ingatlant, immáron hosszabb távú ingatlan-bérbeadás keretében.

Elöljáróban elmondható, hogy erre vonatkozó jogszabályi rendelkezés hiányában nincs akadálya annak, hogy a magánszemély ugyanazt az ingatlanát az adóév egy részében bérbe adja, egy részében pedig magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében hasznosítsa.

Az Szja tv. 57/A. § (1) bekezdése a magánszálláshely szolgáltatási tevékenység folytatása esetén zárja ki a tételes átalányadózás alkalmazását, amennyiben a szálláshely-szolgáltató az adóévben ugyanannak a személynek a 90 napot meghaladó időtartamban nyújt szálláshelyet. Ebből következően ez a rendelkezés csak a szálláshely szolgáltatási tevékenységre vonatkozik. Tekintettel arra, hogy az ingatlan bérbeadás nem tekinthető magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységnek, így a tételes átalányadózásra való jogosultságot nem befolyásolja, ha a magánszemély az ingatlant ugyanannak a személynek az adóévben 90 napot meghaladó időtartamra bérbe adja.

Ugyanezen § (5) bekezdése értelmében, ha a magánszemély a tételes átalányadózást jogszerűen választotta, de a választást követően bekövetkezett változás miatt már nem felel meg a választás bármely feltételének, akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén a változás bekövetkezésének negyedévének első napjától kezdődően megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Ilyenkor a magánszemély a 38.400 forint tételes átalányadónak az adóév megelőző negyedévére (negyedéveire) jutó arányos részét fizeti meg.

Azonban az utóbbi arányosítási szabály nem alkalmazható, ha a magánszemély a fizetővendéglátó tevékenységét év közben megszüntette és az ingatlant bérbeadta. Ez esetben az adóévre jutó tételes átalányadó teljes összegét (38 400 forintot) kell megfizetnie, emellett az ingatlan bérbeadási tevékenységből származó jövedelemre jutó személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség is terheli. Ha a magánszemély a tételes átalányadózás megszüntetését nem jelentette be, úgy a fizetővendéglátó tevékenységére továbbra is jogosult az átalányadózást alkalmazni.

Amennyiben a magánszemély az adóéven belül mindkét tevékenységét folytatta, úgy az ingatlan bérbeadásából származó bevételeit, – tételes költségelszámolás esetén – a költségeit, a szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevételeitől elkülönülten kell nyilvántartania. A magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó bevételéből az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alapján kell megállapítania a jövedelmét, és teljesítenie az adókötelezettségeit.

---