Az adó nem fékezné a beruházókat
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Ha tényleg bevezetik az ingatlanadót, az sem okoz jelentős visszaesést az üzleti célú ingatlanberuházásokban – nyilatkozott lapunknak több vállalatvezető és ingatlanszakértő annak kapcsán, hogy hétfőn a tervezett új adónem makrogazdasági és gazdaságpolitikai hatásait elemeztük.
A téma aktualitását mi sem jelzi jobban, mint az, hogy összeállításaink után, holnap a Portfólió.hu önálló kerekasztal-tanácskozást rendez, amely az ingatlanszakma erősödő lobbijának is felfogható annak érdekében, hogy tényleg megtörténjen a szakmai konzultáció, amint azt a kormányzat ígérte.
Az üzleti célú ingatlanpiacon mozgó vállalatok egyszerűen költségelemként tekintenek az új adónemre, és az üzemeltetési díjakon keresztül áthárítják majd a bérlőre, nem érintve a bérleti díjat. Egyelőre megjósolhatatlan, hogy ez visszafogja-e a fejlesztői kedvet, ám biztos, hogy piacot befolyásoló tényező lesz – vélte egyhangúlag minden nyilatkozó.
Hornok Krisztián, a DTZ ügyvezető igazgatója, egyúttal a hazai RICS (Okleveles Ingatlanszakértők Királyi Társasága) egyik vezető szakembere kifejtette: a bérlők összköltségeik szinten tartására törekednek, tehát ha a tulajdonos – az ingatlanadót érvényesítendő – megemeli az üzemeltetési költséget, igyekeznek kedvezményeket kiharcolni. Ez különösen az újra történő bérbeadásnál, de az elsőnél is előfordulhat. Közvetve a bérleti díjakra szintén nyomás nehezedik, s ez kihat az ingatlan értékére is.
˝Nagyon reméljük, hogy nem a lakóingatlanoknál alkalmazni tervezett számokat akarja érvényesíteni a kormány, mert az torzítaná a kereskedelmi piacot. Örülünk egyúttal, hogy a jelek szerint közelebb kerültünk az igazi szakmai konzultációhoz a pénzügyi kormányzat és az ingatlanszakma között˝ – fűzte hozzá.
Breznay Attila, a budaörsi M1 Outlet Centert fejlesztő FTB Invest Kft. vezérigazgató-helyettese szerint a bérlők versenyképességét csökkentheti, hogy újabb teher nehezedhet rájuk, ezt a rövid távon gondolkodó ingatlantulajdonosok, -fejlesztők az adó áthárításával valósítják meg.
Előfordulhat, hogy a bérlő saját fedezete terhére számolja el ezt a pluszterhet, de ez nem jellemző, mert nem nagyon vannak tartalékai – utalt tapasztalataira.
Az értékbecslést mint egyre konzervatívabb szűrőt említve azt mondta: budaörsi projektjüknél a DTZ tudatosan erősen viszszafogott volt, amikor a legfontosabb bevételi forrást jelentő (egyúttal a projekt értékét is befolyásoló) bérleti díjakat kellett megállapítani. Szerinte ez a konzervativizmus (magyarán a realitáshoz közelebbi besorolás) a vagyonérték-változás árnyaltabb kimutatását teszi lehetővé, és a mindenkori összehasonlítás is átláthatóbb lehet.
Az ingatlan az egyik legjobban regisztrált és figyelemmel kísérhető vagyonelem, az állam számára tehát jó célpont az adóteher rátétele szempontjából – mondta Gerő János, a főleg az irodai és ipari ingatlanok piacán érdekelt Wallis Ingatlan vezérigazgató-helyettese. Fontosnak nevezte, hogy az ingatlanok öszszehasonlíthatósága miatt lehetőleg egységes gyakorlat alakuljon ki ebben. Ebből kiindulva is kiemelkedő momentumnak tartja az értékbecslést. Ki és milyen módszer alapján végzi el ezt a felértékelődő munkát? – kérdezte, emlékeztetve: az angolszász országokban – mindenféle túlszabályozás nélkül – az érintett szakmai kamarák, szakmai szervezetek alakították ki a mindenkori kormányzat által is elismert értékbecslési gyakorlatot.
Magyarországon a Magyar Ingatlanszövetség, valamint az RICS megfelelő szakmai segítséget nyújthat, ezenkívül örvendetes, hogy a lakossági jelzálogpiacon érintett pénzintézetek már nagyon sok értékbecslőt használnak, s a lakossági ingatlanközvetítő hálózatoknak a piaci tranzakciókban betöltött növekvő szerepe is egyre több értékbecslési megbízást eredményezhet. Tranzakció hiányában persze csak közvetett módon lehet levezetni az értékbecslést, szerinte ezért is érvényes az, hogy ez a tevékenység a tudományos-szakmai ismeretek és a megérzés valamiféle együttes eredője – fejtette ki.
Bár pontos értékítélet csak a szabályok ismeretében mondható, általánosságban az jelenthető ki, hogy a vállalkozásokat érintő ingatlanadó azokban az ágazatokban még pozitív hozadékkal is járhat, ahol jelenleg szednek a cégektől építmény-, telek- vagy kommunális adót – vélekedik Oszkó Péter. A Deloitte vezető partnere ezt azzal magyarázza, hogy az új rendszer a mostaninál átláthatóbb, kiszámíthatóbb helyzetet eredményezhet az érintettek számára. A mérleg másik serpenyőjében pedig kétségtelenül az van, hogy a kereskedelmi típusú ingatlanok esetében a jövőbeli hozamok mérséklődéséhez, ezen kereszül pedig a beruházások csökkenéséhez vezethet a szóban forgó adónem.
Az értékalapú ingatlanadó további hátránya, hogy mind a beruházók, mind pedig az ingatlantulajdonosok ellenérdekeltek lesznek az állagmegóvó vagy értéknövelő beruházások kivitelezésében, s ez a jelenlegi fővárosi épületállományt tekintve komoly veszélyekkel jár – mondja.
Az ördög a részletekben rejlik, így az egyedi értékbecslésen alapuló értékalapú ingatlanadónak éppúgy felhozható a hátránya, mint a luxusadó mintájára megalkotható értékövezetes megoldásnak. Előbbinél nincs megfelelő adatbázis, így a 2008-as bevezetésre sem tudnának alaposan felkészülni az önkormányzatok, ráadásul egy ilyen rendszerben nagy a visszaélési lehetőség. Utóbbinál pedig méltányossági elvet sért, hogy egyazon értékövezetben, akár egyazon utcában levő, ám lényegesen különböző állagú lakásokat, épületeket közel azonos elvonással sújthat a teher.
Először az Orbán-kormány első pénzügyminisztere, Járai Zsigmond állt elő a vagyoni típusú adó ötletével, ám ez a terv akkor elhalt, majd 2003 nyarán, László Csaba pénzügyminisztersége idején a heves támadásokat érzékelve újfent visszakozott a kabinet. A mostani szocialista–szabad demokrata koalíció még tavaly jelezte, hogy jövőre szeretné meghonosítani az értékalapú, a lakosságra és a vállalkozókra egyaránt kiterjedő ingatlanadót. Ezen szándékát a kormányzat a szeptemberben Brüsszelnek elküldött módosított, majd decemberben aktualizált konvergenciaprogramban is nyilvánvalóvá tette.
A kisebbik koalíciós párt azóta azt hangoztatja, csak egy komplex program részeként tudná elfogadni a szóban forgó elvonást, vagyis csakis az adórendszerben végrehajtandó más átalakításokkal együtt támogatná. Noha információk szerint a Pénzügyminisztériumban készültek modellszámítások, ám a kabinet lendülete ezen a területen alábbhagyni látszik; ennek hátterében az áll, hogy a politikai döntés még mindig nem született meg. E nélkül pedig nemcsak az adókulcsokról, sávhatárokról, mentességekről korai beszélni, de az sem kizárt a legfrissebb információink alapján, hogy jövőre mégsem lesz ingatlanadó.
Forrás: Világgazdaság
