Az ingatlan-bérbeadás fontosabb szabályai


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb idejű hasznosításának legelterjedtebb módja a tartósabb bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, főként turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás. A hosszabb távon kiadó ingatlanok piacának csúcsszezonja az évben főként az augusztusi és szeptemberi hónapok, minthogy – a felsőoktatási tanév kezdetével – évek óta ebben az időszakban keresnek a legtöbben bérelhető házat vagy lakást. A kiadó albérletek gyorsan fogynak, azonban sok esetben a szabályok ismerete hiányos, ezért cikkünk elsődleges célja, hogy ismertesse, felfrissítse a hosszú távú lakáskiadás szabályait. Az Adó szaklap írása.

1. Fogalommeghatározás

Az ingatlan-bérbeadás fogalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény határozza meg, amely szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.

2. A bérbeadói tevékenység adójogi szabályai

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) alapján önálló tevékenység minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely e törvény szerint nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe. Ide tartozik különösen a bérbeadó tevékenysége.

Magyarországon tehát a magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összevont adóalap részeként adózik, az adó mértéke 15 százalék.

Fontos, hogy a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény alapján az ingatlan-

bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.

3. Az ingatlan-bérbeadási tevékenység

Az ingatlan-bérbeadási tevékenység végezhető:

– adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,

– adószámos magánszemélyként, valamint

– egyéni vállalkozóként.

3.1. Adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység

A magánszemély (természetes személy) adózónak a következő feltételek együttes teljesülése esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységre nem kell adószámot kérnie:

– nem egyéni vállalkozó – sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenysége vonatkozásában;

– tevékenysége kizárólag az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) szerinti, adómentes ingatlan-(ingatlanrész-)bérbeadás (haszonbérbeadás);

– az ingatlan-bérbeadásra nem választ adókötelezettséget;

– az áfatörvény szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles.

A természetes személy – rendszeres bevételszerző tevékenysége miatt – adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezért az áfatörvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátania. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén ugyanakkor számla helyett a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban Szt.) szerinti számviteli bizonylat kiállítása is elegendő. Az adóalanyt (a bérbeadót) az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.

3.2. Adószámos magánszemélyként végzett bérbeadási tevékenység – adószám igénylése

Abban az esetben, ha a bérbeadó nem él azzal a lehetőséggel, hogy az ingatlan-bérbeadási tevékenysége miatt nem kell a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz (a továbbiakban: NAV) bejelentkeznie, és adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon megteheti, amely alapján a NAV adószámot állapít meg a részére.

2022. évben a ’22T101 jelű adatlapon azon adóköteles tevékenységet folytató természetes személyek jelenthetik be adataikat, vagy azok változását, akik nem tartoznak az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló 2009. évi CXV. törvény hatálya alá, azaz:

– kizárólag az szja-törvény szerinti egyéni vállalkozók (egyéni ügyvéd, önálló bírósági végrehajtó, egyéni szabadalmi ügyvivő, közjegyző, szolgáltató állatorvosi tevékenység gyakorlására jogosító igazolvánnyal rendelkező magánszemély); valamint

– adóköteles tevékenységet folytató adószámos magánszemélyek.

Fontos tisztázni, hogy a már bejelentkezett és adószámmal rendelkező adóalanynak a regisztrált adóalanyi körből nem szükséges kijelentkeznie, hogy megfeleljen az adószám nélkül végezhető bérbeadásra meghatározott jogszabályi feltételeknek, hiszen gazdasági tevékenysége nem szűnik meg, bizonylatain továbbra is a már meglévő adószámát kell feltüntetnie.

3.3. Egyéni vállalkozóként végzett bérbeadási tevékenység

Az szja-törvény az egyéni vállalkozó fogalmánál kivételként említi, hogy nem tekinthető egyéni vállalkozónak e bevételei tekintetében az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadásból származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja.

Amennyiben tehát az egyéni vállalkozó nem a magánszemélyre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor egyéni vállalkozói bevételt szerez, és az általa választott adózási mód – vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás – szerint állapítja meg az e tevékenységből származó jövedelmét.

Fontos, hogy az szja-törvény új szabálya – amely szerint a 25. életévét be nem töltött magánszemély (azaz fiatal) az összevont adóalapját a 25 év alatti fiatalok kedvezményével csökkenti – a feltételek teljesülése esetén egyéni vállalkozók esetében is érvényesíthető. A fiatal által a jogosultsági hónapokban megszerzett, összevont adóalapba tartozó – többek között – az önálló tevékenységből származó jövedelmek közül

– a vállalkozói jövedelem szerinti adózást alkalmazó egyéni vállalkozó vállalkozói kivétje, átalányadózás esetén az átalányban megállapított jövedelme;

– de adóévenként legfeljebb a jogosultsági hónapok számának és az szja-törvényben meghatározott bruttó átlagkeresetnek (2022. évben havi 433 700 forint) a szorzata.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy abban az esetben, ha például az átalányadózó egyéni vállalkozó 25 év alatti fiatal, és a vállalkozói tevékenységei között szerepel az ingatlan-bérbeadás, amelyből vállalkozásában bevételt szerez, akkor ettől függetlenül az átalányban megállapított jövedelem tekintetében (amelybe beletartozik az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem is) alkalmazható a 25 év alatti fiatalok kedvezménye a törvényben meghatározottak szerint, az ott rögzített mértékben.

4. Bevétel

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni.

Az önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet tevékenységenként külön-külön kell megállapítani.

Az önálló tevékenység bevételének része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg. Az szja-törvény fogalomhasználatában költségtérítés: az a bevétel (kivéve, ha a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni), amelyet e törvény által költségnek elismert kiadás megtérítésére kizárólag az adott bevételszerző tevékenység folytatása érdekében vagy hivatali, üzleti utazással (ideértve a kiküldetést, a külföldi kiküldetést, a külszolgálatot) összefüggésben kap a magánszemély.

2019. január 1-jétől ingatlan bérbeadása esetén nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja. A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze. Nem alkalmazható ez a szabály

– a bérlőre áthárított társasházi közös költségre még akkor sem, ha az tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat, szemétdíjat;

– ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, mivel ilyenkor a szolgáltatás díját nem hárítják át az igénybevétellel arányosan a bérlőre;

– ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak, mert így a bérbeadó nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

A fentiek alapján tehát a bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség összege ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség, illetőleg az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés szintén ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben elszámolhatók a felmerült költségek.

PÉLDA

Kifizetőnek történő bérbeadás esetén a szerződésben rögzített bérleti díj 120 000 forint + rezsiköltség 20 000 forint, illetőleg a bérlő a bérbeadónak megfizeti a 9500 forintos közös költséget is. Ekkor számlakiállítási kötelezettség vonatkozik a szerződés szerinti bérleti díjra, a rezsiköltségre és a közös költségre az alábbiak szerint:

A számla végösszege a fenti adatok alapján: 120 000 + 20 000 + 9 500 = 149 500 forint, ami tehát az ingatlan bérbeadásból származó bevétel összege.

4.1. A bevételcsökkentés lehetősége lakás bérbeadása esetén

Az szja-törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a magánszemély levonja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját.

A bevétel ilyen címen történő csökkentésének feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a más településen (amely lehet belföld, illetve külföld is) bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.

4.2. Kaució

Ingatlan-bérbeadás esetén nem ismeretlen fogalom a kaució mint egyfajta biztosíték. Ebben az esetben általában pénz átadása történik abból a célból, hogy a bérbeadó bebiztosítsa magát arra az esetre, ha a bérlő fizetési kötelezettségét nem teljesíti vagy kárt okoz a bérelt ingatlanban. A kaucióval a felek elszámolnak, vagyis a bérbeadó a bérlő felé igazolja, hogy mennyi összeget és mi okból vont le, a fennmaradó összeg a bérlőnek visszajár.

Fontos megjegyezni, hogy a kaució összege vagy annak valamely hányada kizárólag akkor minősül bevételnek és válik az elszámolás napján tényleges bevétellé, ha a bérleti jogviszony végén a bérbeadónál marad.

5. A jövedelem megállapítása

A bérbeadás bevételéből a jövedelem megállapítása az alábbi két módon történhet:

– 10 százalékos költséghányad alkalmazásával, vagy

– tételes költségelszámolással.

5.1. A 10 százalékos költséghányad alkalmazása

Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ha a bérbeadásból származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik, és azzal szemben a magánszemély nem számol el költséget – a 10 százalékos költséghányad kivételével –, akkor a bevételével összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti. A 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységéhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni, vagyis további költségek elszámolására nincs lehetőség.

PÉLDA

A fenti példánál maradva, a bevétel összege 149 500 forint, 10%-os költségelszámolás alkalmazásával a jövedelem összege 134 550 forint (149 500 – 14 950 forint), amely után 20 183 forint (134 550 × 0,15) a személyi jövedelemadó összege.

5.2. Tételes költségelszámolás

Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.

A költségek a bevétellel szemben – legfeljebb az adott tevékenységből származó bevétel mértékéig – számolhatók el, amelyek az alábbiak:

– az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – az Szja tv. 3. számú melléklete rendelkezései szerint – elismert költség;

– igazolás nélkül elismert költség; valamint

– az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevételnél az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása (elszámolható a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, ideértve a felújítási költség időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);

– a törvényben meghatározott esetben a tárgyi eszközök beruházási költségének átalány-értékcsökkenése;

– egyéb tárgyi eszközök beszerzési árának elszámolása;

– a tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás.

Figyelemmel kell lenni arra, hogy az értékcsökkenési leírás alapja nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár, illetve, ha az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező hasznosítja, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására, mivel annak alkalmazására kizárólag a tulajdonos jogosult.

Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó tulajdonos – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – épületnél, épületrésznél értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha annak megszerzése 3 évnél régebben történt, vagy a használatbavételi engedélyt 3 évnél régebben szerezte meg.

Az értékcsökkenési leírás szabályai szerint, ha az épület hosszú élettartamú szerkezetből készült, az évi leírási kulcs 2 százalék. Építmény, épület bérbeadása esetén, ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, a fentiekben meghatározott értékcsökkenési leírás összegéből

– a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),

– a bérbeadott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,

ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni.

Kizárólag üzemi célt szolgálnak azok a tárgyi eszközök és nem anyagi javak, amelyeket a magánszemély önálló tevékenységével/tevékenységeivel kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja, és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják.

A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak az egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg. Lehetőség van továbbá arra is, hogy a 200 ezer forintot meg nem haladó összegű egyedi tárgyi eszköznél az adózó 2 adóév alatt számoljon el értékcsökkenési leírást, azaz 50–50 százalékos értékcsökkenést érvényesítsen.

5.3. A költségelszámolás gyakorlata

A költségelszámolással kapcsolatban az szja-törvény előírja, hogy ha a magánszemély olyan termék vagy szolgáltatás ellenértéke alapján kíván költséget elszámolni, amelynek értékesítője, illetve nyújtója az áfatörvényben meghatározott bizonylat kiállítására kötelezett, akkor a kiadás igazolására kizárólag az áfatörvény szerinti bizonylat (ide nem értve a nyugtát) alkalmas, egyébként a kiadás igazolására kizárólag az a bizonylat alkalmas, amely tartalmazza a költség összegének megállapításához szükséges valamennyi adatot (így például a kiadás összegét és pénznemét is).

A fentiek alapján a tárgyi eszközök esetében számla alapján számolható el költség, az amortizáció leírása bizonylat alapján történhet.

Fontos, hogy a magánszemély az adóbevallásban akkor is áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkozott. Ez a szabály viszont fordítva nem igaz: vagyis, ha a bérbeadó a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg a 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmet.

6. Az adóelőleg-szabályok

6.1. Bérbeadás kifizetőnek

Ha a bérlő kifizető, akkor az összevont adóalapba tartozó jövedelemből az adóelőleget neki kell megállapítania. Az adóelőleg alapja a magánszemély – a bevétel 50 százalékát meg nem haladó mértékű költségekről tett – adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 százaléka az adóelőleg alapja. A kifizetőnek az adóelőleget a kifizetés hónapját követő hónap 12. napjáig kell megfizetnie.

A magánszemély tehát a kifizetőnek legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedően nyilatkozhat a költségekről. Így a kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe.

A magánszemély azonban ettől függetlenül az éves adóbevallásában a bevétel erejéig elszámolhatja a ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit. Abban az esetben viszont, ha a bevallásában a tényleges levonható költség kevesebb, mint amiről a kifizetőnek nyilatkozott, akkor a költségkülönbözet 39 százalékát különbözeti bírságként kell a bevallásában külön kötelezettségként feltüntetnie és megfizetnie.

A kifizetőnek nem kell adóelőleget megállapítania elsősorban akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja, és a bérbeadásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza.

A korábbiakban leírtak szerint a kifizetőnek akkor sem kell adóelőleget levonnia a lakásbérbeadásból származó bevételből, ha a bérbeadó magánszemély nyilatkozik arról, hogy a bérbeadásból származó jövedelmének megállapításánál figyelembe kívánja venni az általa más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díját. Ilyen esetben a jövedelem után az adóelőleget a bérbeadó magánszemélynek kell megállapítania, a juttatás negyedévét követő hónap 12. napjáig megfizetnie és az éves személyijövedelemadó-bevallásban bevallania.

6.2. Bérbeadás magánszemélynek

Ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget befizetnie.

Zakar Beáta cikkében, amely az Adó szaklap 2022/12-13. számában jelent meg, a fentieken túl olvashat még a bérbeadás speciális eseteiről és a bérbeadásból származó bevétel bevallása és az adó megfizetésének szabályozásáról.


Kapcsolódó cikkek

2024. április 12.

Niveus: milliókat nyerhetnek bizonyos cégek még néhány hétig

A 2024-es adótörvény módosítások egy egyszeri amnesztiát biztosítanak a társaságok számára, lehetővé téve a korábban be nem jelentett részesedések utólagos bejelentését. Így azok is mentesülhetnek a társasági adó (TAO) megfizetése alól, akik korábban nem jelentették be a NAV felé a más társaságokban szerzett tulajdonrészüket és azt most pótolják. Az utólagos bejelentésre május 31-ig van lehetőség-foglalja össze a Niveus Consulting Group.

2024. április 12.

A vélelmezett értékesítőkre vonatkozó szabályok alkalmazása – forgatókönyvek (7. rész)

A vélelmezett értékesítők minősége szinte kimeríthetetlen tárházát jelenti a témával foglalkozó cikkeknek. A következőkben olyan konkrét forgatókönyvekkel fogunk foglalkozni, amelyek a vélelmezett értékesítőkre vonatkozó rendelkezések alkalmazására vonatkoznak. Ezek a forgatókönyvek sematikusan mutatják be, hogy a vélelmezett értékesítővé váló elektronikus felületekre az áfa, és adott esetben a vám tekintetében milyen feladatok hárulnak.