Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem adózása

Szerző: Bardócz Iván
Dátum: 2018. február 26.
Rovat:

Korábbi cikkünkben a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos bevallási teendőkről volt szó. Most tekintsük át, magánszemélyként hogyan kell kitölteni a személyi jövedelemadó bevallást a 2017. évben szerzett, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemről!


A dátumokról

Magánszemélyként fontos tisztában lennünk az egyik legfontosabb dologgal: hogy melyik bevételeket és kiadásokat vegyük figyelembe a jövedelem megállapítása és a bevallás kitöltése során. Tekintettel arra, hogy egy magánszemélynek pénzforgalmi szemléletben kell gondolkodnia, azokat a bevételeket és kiadásokat kell az adott adóévi szja bevallásban figyelembe venni, amelyek pénzmozgási dátuma az adott adóévben január 1. és december 31. közé esik. Amennyiben tehát készpénzes a számla, akkor nyilvánvalóan a számlán lévő dátumot kell nézni. Amennyiben egy átutalásos számláról van szó, ott pedig a banki jóváírás, illetve terhelés dátumát kell figyelembe venni, függetlenül a számla keltezési vagy teljesítési dátumától.

Példa 1:

A magánszemély 2017. december havi bérleti díjáról átutalásos számlát állított ki, ám az csak 2018. január 5-én került átutalásra. Ebben az esetben a decemberi bérleti díj bevételét nem lehet figyelembe venni a 2017. évi szja bevallásban, mivel a pénzmozgás már 2018-ban történt.

Példa 2:

Viszont, amennyiben az előző példában szereplő számla 2016. decemberben került kiállításra, ám csak 2017. folyamán lett jóváírva a magánszemély bankszámláján, úgy az összeget a 2017. évi bevételek között kell szerepeltetni és a 2017. évi bevallásban kell kimutatni.

Példa 3:

A magánszemély 2017. december 29-én (pénteken) vásárolt egy szőnyeget, melyet bankkártyával fizetett ki. A banki terhelés dátuma 2018. január 3. Ez esetben – a pénzmozgás dátuma miatt – a kiadást sem lehet 2017. évi bevallásnál költségként figyelembe venni.

Példa 4.:

Viszont amennyiben az előző példában szereplő szőnyeget 2016. december 30-án vásárolta és a banki terhelés 2017. január 3-án történt, úgy viszont a magánszemély a 2017. évben figyelembe veheti a kiadást a költségei között és kimutathatja a 2017. évi szja-bevallásban.

A fentiek alapján pedig még egy fontos dolog: amennyiben egy adott bevétel egyáltalán nem kerül pénzügyileg rendezésre, úgy a számla kiállítása tényétől függetlenül sem kell megjeleníteni a bevételek között az összeget, hiszen nem keletkezett bevétele – és így jövedelme sem – e tekintetben az adott magánszemélynek.

A kaucióról

Az ingatlannal kapcsolatos bérleti szerződéseknél gyakori a kaució (óvadék) fizetése. Tekintettel arra, hogy ez az összeg biztosítékul szolgál és – amennyiben a bérbeadónak a bérlő felé nincs semmilyen követelése – legtöbb esetben a szerződés lejáratakor visszajár, úgy ezt az összeget kötelezettségként kell kezelni, és így a kaució átvételekor az azt átvevő magánszemélynek nem keletkezik sem bevétele, sem pedig jövedelme.

Abban az esetben viszont, amikor a szerződésben az áll, hogy a kaució összege a szerződés utolsó hónapjainak bérleti díját fedezi, akkor viszont már bevételként kell kezelni a kauciót azokban a hónapokban, amikor az utolsó bérleti díjak nem kerültek megfizetésre.

Példa 5.:

Egy 2013-ban kelt bérleti szerződés 2017. márciusában kerül felbontásra. A bérleti jogviszony 2017. június 30-i határidővel szűnik meg. A szerződés aláírásakor (2013-ban) fizetett 300 ezer Ft, mely 3 havi kaucióval egyenértékű, a 2017. április-május-június havi bérleti díjak fejében kerül beszámításra. Ez esetben a 2017. évi szja bevallásban a 300 ezer Ft-ot bevételként kell szerepeltetnie a bérbeadónak annak ellenére, hogy nem történik pénzmozgás.

[htmlbox afa_kotelezettseg]

 

A bevételekről

Két fontos dolgot kell szem előtt tartanunk a bevételek meghatározása során:

  • a bevételek része a költségtérítés is – azaz pl. amennyiben a közüzemi mérőórák nem kerültek át a bérlő nevére, úgy a megtérített rezsi is bevételnek tekintendő, ám a közüzemi díjakon kívül minden egyéb, megtérített költséget is bevételként kell kezelnünk, valamint, hogy

  • a bevételeket csökkenti a más településen a bérbeadó által bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díja, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja, és a bérbeadó a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységéből származó bevétellel szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díj számára még részben sem került megtérítésre.

Ez utóbbi esetben tehát a más településen fizetett bérleti díj nem a költségeket növeli, hanem a bevételeket csökkenti. Ez a tény a jövedelem összegére nincs hatással, viszont mind a nyilvántartásainkban, mind pedig az szja bevallásban is más helyen kell feltüntetni. Az szja bevallásban a bevétel csökkentő tételeket a 17SZJA-B oldalának 58. pontjában kell szerepeltetni.

A költségekről

Az szja törvény szerint a lakás bérbeadása esetén a jövedelem megállapításánál a költségeket két módon lehet elszámolni: vagy átalányban lehet figyelembe venni (a bevétel 10%-a elszámolható igazolás nélkül költségként), vagy az igazoltan megfizetett költség tételesen is levonható a bevételekből.

Bármelyik költségelszámolási módot is használjuk, a bevallásban ugyanazon sorokat kell kitöltenünk: a 17SZJA-A lapjának 7. és 8. sorát.

  • Amennyiben 10%-os költségátalányt alkalmazunk, úgy ezt a tényt a 7. sor a) oszlopában jelöljük, a b) oszlopba beírjuk a bevételeket, majd a c) oszlopba írjuk a b) oszlopban feltüntetett bevétel 10%-át. A d) oszlopban így a bevétel fennmaradó 90%-a fog szerepelni, ami a tényleges jövedelem.

  • Amennyiben tételes költségelszámolást alkalmazunk, úgy az a) oszlopot – értelemszerűen – nem jelöljük, a b) oszlopba beírjuk a nyilvántartásunkban szereplő bevételt, a c) oszlopban tüntetjük fel a ténylegesen felmerült költségeket (amiket szintén a nyilvántartásainkban kell szerepeltetni) és így a d) oszlopba beírjuk a bevételek és költségek (azaz a b) és a c) oszlopok) különbözetét.

A fenti összegeket a 8. sorban tájékoztató adatként is feltüntetjük.

 

A személyi jövedelemadó kiszámítása és bevallása

A következő lépés az szja meghatározása (elektronikus kitöltésnél automatikusan számolódik mind a jövedelem, mind pedig az adó). Tekintettel arra, hogy az ingatlan bérbeadás önálló tevékenységnek minősül, így a fizetendő személyi jövedelemadó megállapítása során figyelembe vehetők egyes adókedvezmények is.

A jövedelemadó összegét (mely a 7. sor d) oszlopának 15%-a) a 40. sorban kell feltüntetni. (melyet a 44., 48, 61 és 64. sorokba is be kell írnunk!).

Az adóelőleg feltüntetéséről se feledkezzünk meg! A 70-73. sorokat ki kell töltenünk a következők szerint: a nyilvántartásunk alapján minden negyedévnek külön-külön összesítjük a bevételét és a költségét (a 10%-os költségátalány alkalmazása esetén értelemszerűen a bevétel 10%-a lesz a figyelembe vehető költség). Az adott negyedévi bevétel és költség különbözetének 15%-át kell beírni a 70-73. sorok a) oszlopaiba. Az év közben befizetett adóelőlegek összegét pedig a 74. sor b) oszlopában tüntetjük fel. Amennyiben megfelelően számoltunk és pontosan fizettük meg az adóelőlegeket, úgy szintén nem keletkezik a bevallás beadásakor plusz adófizetési kötelezettségünk.

Az egészségügyi hozzájárulás kiszámítása és bevallása

A 2017. adóévre vonatkozóan bizonyos esetekben figyelembe kell venni az egészségügyi hozzájárulással kapcsolatos azon előírásokat, miszerint az 1 millió Ft-ot meghaladó jövedelem (nem bevétel, hanem jövedelem!!!) esetén 14%-os EHO-fizetési kötelezettség keletkezik, évi 450 ezer Ft-os határig. (Ne feledjük: ebbe a 450 ezer Ft-os értékhatárba egyéb megfizetett adók és járulékok is beletartoznak, melyek nem tartoznak jelen cikkünk témájához!)

Amennyiben az adott magánszemélynek EHO-fizetési kötelezettsége keletkezett 2017-ben az ingatlan bérbeadása után, azt a 17SZJA-09-es lap 290. során kell bevallani, negyedéves bontásban. A 286-289-es sorok szolgálnak arra, hogy az EHO fizetési felső határ elérését megállapítsuk és kimutassuk. A 296. sorban pedig fel kell tüntetni, hogy a 2017. évben mennyi EHO-t fizettünk be.

Példa 6.:

A magánszemélynek 2017. évben ingatlan bérbeadásból származó bevétele 1.900 eFt volt, mellyel szemben 400 eFt költséget tudott kimutatni. A más településen bérelt lakás bérleti díja 300 eFt volt – a bevétel csökkentés feltételeinek megfelel.

A magánszemély munkabéréből 255 eFt egészségbiztosítási járulék került levonásra, valamint osztalékból származó jövedelme után 100 eFt 14%-os EHO-t fizetett. A bérbeadás után nem fizetett EHO-előleget év közben.

Számolja ki a bérbeadás jövedelme után fizetendő szja-t és EHO-t és írja be, mi kerül a bevallás 17SZJA-A, 17SZJA-B és 17SZJA-09 számú lapjaira!

[htmlbox Változásfigyeltetés]

 

Megoldás:

Bevételek meghatározása:

1.900 eFt – 300 eFt = 1.600 eFt

Jövedelem meghatározása:

1.600 eFt – 400 eFt = 1.200 eFt

Mivel a jövedelem meghaladta az 1 millió Ft-ot, így a teljes jövedelem után 14%-os EHO-t kell fizetni.

EHO számítása:

1.200 eFt x 14% = 168 eFt

EHO maximuma:

450 eFt, melyből levonható a megfizetett egészségbiztosítási járulék, illetve az osztalék után fizetett 14%-os EHO, azaz levonható: 255 eFt + 100 eFt = 355 eFt,

A fentiekre tekintettel a bérbeadás után maximum 450 eFt – 355 eFt = 95 eFt EHO-t kell fizetni 168 eFt helyett.

Bevallás kitöltése:

17SZJA-A lap:

7. sor:

b) oszlop: 1.600.000

c) oszlop: 400.000

d) oszlop: 1.200.000

8. sor:

b) oszlop: 1.600.000

c) oszlop: 400.000

d) oszlop: 1.200.000

 

17SZJA-B lap:

Tájékoztató adatként beírjuk a bevétel csökkentő tételt:

58. sor, b) oszlop: 300.000

 

17SZJA-09 lap:

286. sor g) oszlop: 100.000 (osztalék után levont adó)

287. sor g) oszlop: 255.000 (egészségbiztosítási járulék)

288. sor g) oszlop: 355.000

289. sor g) oszlop: 95.000

290. sor f) oszlop: 95.000

295. sor g) oszlop: 95.000

298. sor g) oszlop: 95.000

Abban az esetben, ha egy magánszemélynek kifizetőtől származik ingatlan bérbeadásból jövedelme, úgy a kifizető a magánszemély által adott nyilatkozatok alapján vonja le az adókat, azokat befizeti, bevallja és év végén – vagy év közben megszűnt jogviszony esetén a megszűnéskor – igazolást ad a levont és befizetett adókról. Ez esetben a bevallást az igazoláson szereplő adatokkal összhangban kell kitölteni.

 

A következő cikkben az ingatlan adás-vétellel kapcsolatos jövedelem bevallását fogjuk körbejárni.

A cikk szerzője Kis-Vén Valéria közgazdász, okleveles adószakértő, adótanácsadó, mérlegképes könyvelő, az ADHATO Könyvelő- és Adótanácsadó Iroda vezetője.


Kapcsolódó cikkek:


Így változik az szja 2019-ben – 3.rész
2018. december 19.

Cikksorozatunkban összefoglaltuk a személyi jövedelemadó törvény jövő évtől esedékes változásait. A harmadik részben az adómentes juttatásokat érintő változásokról lesz szó.

Az alanyi mentes adózás néhány fontos szabálya IV.
2018. december 18.

Az alanyi mentes adózókról szóló cikksorozat utolsó drabjában nézzük meg néhány fontos szabályt áfafizetés, adólevonás, bizonylatkorrekció, számlázás, alanyi mentes státusz megszűnése témában.

Adóelőleg kiegészítés: közeleg a határidő
2018. december 17.

Adóelőleg kiegészítés: közeleg a határidő

Egy igen jelentős számú adói kör számára december 20-ig ki kell egészíteniük az év során megfizetett adóelőlegüket a várható éves adókötelezettség összegére, és erről az EVA kivételével bevallást is be kell nyújtaniuk.

Együttműködik a NAV és az IPOSZ
2018. december 17.

Együttműködési megállapodást kötött a kisvállalkozók adózási ismereteinek bővítésére az Ipartestületek Országos Szövetsége és a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) - közölte az IPOSZ hétfőn.