Beépített ingatlan vagy építési telek? (IV. rész)

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak. Sorozatunk záró részében a Kúria ítélkezési gyakorlatáról lesz szó.

Az ítélkezési gyakorlat (folyt.)

Kúriai ítéletek

A Kúria Kfv.I.35.074/2017/8. számú ítéletében kimondta:  amennyiben egy ingatlan az ingatlannyilvántartás adatai szerint beépítettnek minősül, valójában azonban az ingatlannyilvántartásban feltüntetett felépítményt már elbontották, nem a tulajdoni lap adatait, hanem a tényeket kell alapul venni az értékesítés áfarendszerbeli kezelése szempontjából.

A kérdéses esetben a felperes megvásárolt egy telket, melyen egy omladozó ház állt. Az ingatlanra a felperes háromlakásos társasházat kívánt építeni. A bontási munkálatokkal párhuzamosan a társasház alapozási munkálatait megkezdte, azonban a gazdasági válság hatására a kivitelezést felfüggesztette, majd az ingatlant eladta. Az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan tulajdoni lapján „kivett lakóház, udvar és egyéb épület” megjelölés szerepelt. A számlát a felperes áfa nélkül állította ki.  Az adóhatóság azonban a helyszíni szemle megtartását követően arra az álláspontra helyezkedett, hogy a perbeli adásvétel általános forgalmi adóköteles, mert a felperes építési telket értékesített.

A felperes keresetében azt állította, hogy az adóhatósági eljárás során becsatolt fényképfelvételek, nyilatkozatok, valamint az ingatlan-nyilvántartás is azt tanúsítja, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlan közművesített volt, azon épület állt és a szuterén rész életvitelszerű tartózkodásra alkalmas volt, ezért az ügylet a lakóingatlan értékesítésének felelt meg. Álláspontja szerint a per tárgyát képező építési teleknek nem beépítettnek kellett lennie, hanem beépítettnek kellett minősülnie, ami nem ténykérdés, hanem jogkérdés, ennek megítélésére az Áfa tv. 259. § 7/a. pontját és az OTÉK 1. számú melléklet 30. pontját kell segítségül hívni. A minősítés kérdésében nézete szerint elsősorban az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adataiból kellett kiindulni, amely szerint kivett lakóház, udvar, egyéb épület annak megjelölése.

A Kúria megítélése szerint a tulajdoni lapon történő mikénti feltüntetés nem bírt relevanciával. Az épület létesítése, lebontása az ingatlannyilvántartásba feltüntetett tény, de ezen tények feltüntetésnek elmaradása az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 17. § (2) bekezdése értelmében az azokhoz fűződő joghatást nem érinti. Tehát attól, hogy a bontási engedély alapján elvégzett bontás mint tény nem került bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba, ez még nem jelenti azt, hogy a valós állapottól eltérően az ingatlant továbbra is beépítettként kell kezelni, ilyennek kell minősíteni. Az ezzel kapcsolatos felperesi érvelés téves, az adóhatóságot nem kötötte az ingatlannyilvántartási állapot az ügy megítélésekor. Az adóhatóságnak a hatósági szemlén rögzített állapotból kiindulva kellett megítélni az ingatlan beépített vagy építési telek jellegét.

A csatolt iratok, fényképfelvételek alapján pedig egyértelműen megállapítható volt, hogy az ingatlan nem minősült felépítménnyel beépítettnek, a felperes által hivatkozott szuterén sem volt megtalálható azon. A beépítettséghez hozzátartozik egyfajta emberi használati lehetőség is, mely a perbeli ingatlannál nem volt megtalálható, attól, hogy azon az építési munkálatokat megkezdték, az alapozással elkészültek még az nem volt beépített ingatlannak tekinthető.

Az ingatlan jellegét a Kúria szerint az Áfa tv.-ben szereplő fogalom alapján kellett megítélni, nem pedig az építésügyi szabályok alapján. Az adóhatóság és az elsőfokú bíróság is helyesen minősítette az ingatlant építési teleknek.

A Kúria a Kfv.III.35.177/2015/4. és a Kfv.I.35.668/2015/6. sz. ítéletben – melyek ugyanazon ingatlan tulajdonostársai által indított ügyekben születtek – a Kúria az elsőfokú bírósággal egyezően arra az álláspontra helyezkedett, hogy az építési telekként történő besorolás tekintetében az Áfa tv. 259. § 7. pontjának alkalmazhatósága nem szakértői kérdés.

Mindkét ügy felperese azzal érvelt, hogy az Étv., az OTÉK és a vonatkozó helyi önkormányzati rendelet alapján az értékesített ingatlanok az értékesítés időpontjában beépítetlen ingatlannak minősültek ugyan, de nem minősültek építési teleknek, mivel nem volt meg valamennyi közmű az egyes ingatlanoknál az értékesítések időpontjában. A felperes mindkét esetben szakértő kirendelését indítványozta.

Az elsőfokú bíróság mindkét ügyben úgy ítélte meg, hogy a felperes által indítványozott szakértői bizonyításra nincs szükség, mivel az Áfa tv. 259. § 7. pontjának alkalmazhatósága nem szak-, hanem jogkérdés. A Kúria mindkét esetben helybenhagyta az elsőfokú határozatot. Rámutatott, hogy a perbeli ingatlanok értékesítése utáni áfafizetési kötelezettség megállapítása tekintetében nem releváns az, hogy milyen feltételekkel kell rendelkeznie a beépíthetőséghez az építési teleknek, márpedig a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabályi rendelkezések erre irányadóak. Az építési telek kategóriába tartozásnak az értékesítés időszakában nem volt feltétele, hogy valamennyi közmű kiépítésre kerüljön rajta, az ezzel ellentétes felperesi álláspont jogszerűtlen.

A Kfv.I.35.668/2015/6. sz. ítéletben az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a jogszabályi feltételeknek megfelelően kialakított telkek építési teleknek minősülnek, függetlenül attól, hogy azokra az építési engedély kiadása megtörtént-e. (Az Áfa tv. 259. § 7. pontja az építési telek fogalmi elemeként írja elő, hogy a telek az építési szabályoknak megfelelően kialakított legyen, e tekintetben tehát változatlanul van jelentősége az adott területre vonatkozó – országos és helyi – építési szabályoknak.)

A Kúria Kfv.I.35.140/2021/8. számon meghozott döntésében elvi éllel mondta ki, hogy a beépítettség fogalmának meghatározása során az Áfa tv. utaló szabályának hiányában nem alkalmazhatóak automatikusan az Étv. előírásai.

A tényállás szerint a felperes árverésen megszerezte öt egymás mellett fekvő ingatlan tulajdonjogát. Az ingatlanokat a felperes a későbbiekben eladta. A szerződésben kikötötték, hogy a vételárra a fordított adózás szabályai vonatkoznak.

Az adóhatóság megállapította, hogy az építési hatóság egyértelmű tájékoztatása szerint öt ingatlan közül egyen vannak felépítmények, azonban a többi ingatlanon ilyenek nem találhatók, azok építési teleknek minősülnek. A tájékoztatás nem áll ellentétben a helyszíni szemle során tapasztaltakkal sem, mert nem lehetett megállapítani, hogy a helyszínen talált építmények mely helyrajzi számokon találhatók. Az ingatlanismertető szerint felsorolt tárgyak nem tekinthetők az ingatlan beépítettségét megalapozó felépítményeknek. Az ingatlanok beépíthetőségét megerősíti a főépítész tájékoztatója, mely szerint a 2018-as ortofotók alapján az ingatlanokon építmény nem található, emellett a felperes is elismerte, hogy az ingatlanok megvásárlását követően az üvegház maradékait eltakarították. Az építési hatóság fenti tájékoztatása alapján az adóhatóság álláspontja szerint nincs jelentősége a Vhr. 13b. cikk b) pontjára történő hivatkozásnak.

Az elsőfokú ítélet szerint az Áfa tv. nem tartalmazza a beépítettség fogalmi meghatározását, ugyanakkor egyértelművé teszi, hogy nem építési telek (vagy beépítetlen telek) az a földrészlet, amely beépített ingatlannak minősül, vagyis a norma a telek beépítettsége szempontjából kizárólag annak tulajdonít jelentőséget, hogy azon van-e (fel)építmény, vagy nincs. Amennyiben az ingatlanok ténylegesen beépítettek, szükségtelen annak vizsgálata, hogy azok egyébként megfelelnek-e az építési telek fogalom egyéb feltételeinek.

A felépítmény állapotának sem az Áfa tv., sem a Vhr. nem tulajdonít relevanciát. Következésképpen az üvegház, a fészer, a kazánház és az olajtartály építmény, amelyek – műszaki állapotuktól függetlenül – megalapozzák a perbeli ingatlanok beépítettségét. Addig, amíg nem kerül sor az építmény bontására, vagy megsemmisülésére, a telek nem tekinthető beépítetlennek. Az Áfa tv. 259. § 7.a) alpont alapján a beépített ingatlan nem építési telek.

A Kúria akként foglalt állást, hogy míg az illetékről szóló 1990. évi XCIII. tv. (a továbbiakban: Itv.) 102.§ (1) bekezdés l) pontja kifejezetten az építésügyi szabályok alkalmazására való utalással határozza meg a lakóház építésére alkalmas telektulajdon fogalmát, az Áfa tv. ilyen utalást nem tartalmaz. Áfaügyben ezért az ingatlan jellegét az Áfa tv.-ben szereplő fogalom alapján kell megítélni, nem pedig az építésügyi szabályok alapján. Helytállóan járt el az ügyben az elsőfokú bíróság, amikor vizsgálta, hogy mely normák alapján kell meghatározni a „beépítettség” fogalmát, és az áfa rendszerében elsődlegesen a héairányelv, valamint a Vhr. előírásait tekintette irányadónak. A Kúria szerint az elsőfokú bíróság a perbeli tényállás mellett helytállóan nem jutott el az Étv. alkalmazandóságának kimondásához.

Látható tehát, hogy a kúriai gyakorlat alátámasztja azt az adóhatósági álláspontot, amely szerint az értékesítéskori tényleges állapot a mérvadó az ingatlan besorolásánál. Ugyanakkor az építési telek és a beépített ingatlan fogalma tekintetében a korábban kialakult adóhatósági állásponttal szemben a Kúria nem az építésügyi szabályokat, hanem a héairányelv, a Vhr. és az Áfa tv. előírásait tekinti irányadónak. Egy ingatlan nem akkor tekintendő beépítettnek, ha az építési jogszabályok szerinti minimumértéket eléri a beépítettség, hanem ha van rajta az Áfa tv. és a Vhr. fogalmi rendszere alapján ingatlannak minősülő épület vagy építmény. Az építésügyi előírások az ingatlanok áfarendszerbeli besorolása szempontjából annyiban tekinthetőek irányadónak, amennyiben azt az adójogi rendelkezések kifejezetten előírják.