Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (VII. rész)

Ha a bevétel összegét már meghatároztuk, a jövedelem megállapításának következő lépése a költségelszámolás.

Vonatkozó jogszabály:

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

Személyi jövedelemadó (folyt.)

Költségelszámolás

Az Szja tv. 17. § (3) bekezdése értelmében a bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:

• 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
• tételes költségelszámolással.

A 18. § (2) bekezdése kimondja, hogy a magánszemélynek a fenti két elszámolási módra vonatkozó választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia. Ha tehát a magánszemély az adóévben bármely önálló tevékenységének első kifizetésénél a 10 százalékos költséghányad alkalmazását kéri, az adóévben a továbbiakban egyetlen önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérheti a tételes költségelszámolást.

A 47. § (3) bekezdése értelmében a magánszemély az adóbevallásban akkor is áttérhet a tételes költségelszámolásra, ha az adóévben a 10 százalékos költséghányadról nyilatkozott. Ennek fordítottjára nincs lehetőség: ha valaki a tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmét.

Lényeges, hogy bár az Szja tv. 16. § (1) bekezdése értelmében az egyéni vállalkozó tevékenysége is önálló tevékenység, az abból származó jövedelem megállapítására nem az Szja tv. VI. Fejezetének szabályai vonatkoznak, hanem külön adózó jövedelemként kezelendő, amelyet az Szja tv. X. Fejezetének előírásai alapján kell kiszámítani. Ebből következően, ha egy egyéni vállalkozó ad bérbe ingatlant magánszemélyként, akkor az egyéni vállalkozás és az önálló tevékenység költségelszámolási módja független egymástól:

• ha az adóalany az egyéni vállalkozása tekintetében vállalkozói jövedelem szerinti adózást választott (tehát tételesen számolja el a költségeit), ettől még a magánszemélyként végzett bérbeadására választhatja a 10 százalékos költséghányad alkalmazását;
• ugyanez fordítva is igaz: ha egyéni vállalkozóként átalányadózást (tehát 40, 80 vagy 90 százalékos költséghányad alkalmazását) választotta, ettől még a magánszemélyként végzett bérbeadás bevételéből akár tételes költségelszámolással is megállapíthatja a jövedelmét.

10 százalékos költséghányad alkalmazása

A 10 százalékos költséghányad alkalmazása azt jelenti, hogy az önálló tevékenység bevételének 10 százaléka átalányköltség jelleggel levonható. A bevétel 90 százalékát kell tehát jövedelemnek tekinteni, és ez után kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni.

Ezen jövedelemmegállapítási módszer alkalmazása esetén minden, a bérbeadáshoz kapcsolódóan felmerült költséget elszámoltnak kell tekinteni.

Tárgyi eszközök (azaz a bérbeadási tevékenységet tartósan, legalább 1 éven túl szolgáló anyagi eszközök) és nem anyagi javak esetén a költség elszámolása nem kizárólag a beszerzés évét érintheti. Az Szja tv. 18. § (3) bekezdése ezért rögzíti, hogy a 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a jövedelemszerző tevékenységhez használt tárgyi eszközök (kivéve a személygépkocsit), nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni. Az adott évi értékcsökkenési leírást vagy a tárgyi eszköz beszerzésére fordított kiadás egy összegben elszámolható költségét – a kétszeres költségelszámolás tilalmának Szja tv. 4. § (1) bekezdésében foglalt előírására is figyelemmel – más bevétellel szemben már nem lehet figyelembe venni.

Példa6:

Lelkes Lukács örökölt egy lakást a nagyszüleitől. Úgy dönt, hogy megpróbálkozik a bérbeadással. Nem szeret sok adminisztrációval bíbelődni, ezért a 10 százalék költséghányad alkalmazását választja. A lakásba vásárol egy mosógépet 110 ezer forintért. Két évvel később megházasodik, és a feleségével családi házba akarnak költözni, amihez a bérbeadott lakást is el kell adni. Lelkes úr ezért befejezi a bérbeadási tevékenységét, és értékesíti a mosógépet, amelyre immár nincs szüksége a bérbeadáshoz. Ekkor ingó értékesítésből származó bevétele keletkezik, amivel szemben költséget nem számolhat el.