Illetékkalkulátor: nem csak lakásvásárláshoz
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Mekkora illetéket kell leróni nem lakáscélú ingatlan, telek, termőföld megvásárlása, öröklése vagy ajándékozásakor? Ezeknél az ügyleteknél számos olyan részletszabály van, amit mindenképpen figyelembe kell vennie: az RSM DTM segít ezeket áttekinteni – kalkulátorátorával pedig kiszámolhatjuk az illetéket.
Öröklés és ajándékozás
Ingatlan öröklése vagy ajándékozása esetén az illeték összegét úgy kell kiszámítani, hogy az egy-egy örökösre, hagyományosra jutó örökség, illetőleg megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értékét vesszük alapul.
A nem lakáscélú ingatlanok ingyenes szerzésekor különböző mentességeket vehetünk figyelembe. Fontos azonban, hogy ez a kalkulátor nem vesz figyelembe minden mentességi szabályt, ezért előfordulhat, hogy a kalkulátorban meghatározott illetékfizetési köztelezettség a valóságban mégsem áll fenn.
A figyelembe vett mentességek közül néhányat érdemes kiemelnünk:
- ha az ingyenes eszközátadásra irányuló ügyletben részt vevő, számviteli törvény szerinti gazdálkodók egyike a másik 100 százalékos tulajdonában áll, vagy a gazdálkodók egyazon személy 100 százalékos tulajdonában állnak, akkor a gazdálkodó vagyonszerzésére az egyenes ági rokonokra vonatkozó illetékmértékeket kell alkalmazni. Akkor is ezeket az illetékmértékeket kell alkalmazni, ha a gazdálkodó gazdálkodónak nem minősülő ajándékozó 100 százalékos tulajdonában áll;
- termőföld megszerzése ajándékozással a termőföldről szóló törvény 3. §-a u) pontjának 2. alpontjában meghatározott mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása feltételeként;
- a termőföldről szóló törvény 3. §-a u) pontjának 2. alpontjában meghatározott mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatásának igénybevétele érdekében a közeli hozzátartozóval megkötött szerződésben a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó (mezőgazdasági berendezés, felszerelés, gép, állatállomány, készlet stb.) ajándékozása, illetve vagyoni értékű jog ingyenes átengedése.
Visszterhes vagyonszerzés
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék. Ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként
- 1 milliárd forintig 4 százalék,
- a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék,
de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4 százalékos illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.
Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése esetén az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4 százalékos illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.
Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan – ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot – szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4 százalékos illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében.
A vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének egy huszad részét kell tekinteni. Meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog esetében annak értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a vagyonszerző életkora szerint számított értékét.
A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke az egy évi érték ötszöröse, amennyiben a vagyonszerző nem természetes személy. Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, annak értéke az illető személy életkorától is függ.
Ha más személy szerzi meg a vagyon tulajdonjogát és más annak haszonélvezetét vagy használatát, a tulajdonjog megszerzője a haszonélvezetnek, használatnak a számított értékével csökkentett érték után, a haszonélvező, használó pedig az ugyanígy számított haszonélvezeti, használati érték után fizeti az illetéket.
Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke a forgalmi érték 2 százaléka, ha a vagyonszerző:
- olyan, ingatlanok tulajdonjogának értékesítését végző vállalkozó, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50 százalékban e tevékenységből származott, vagy
- a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által kiadott engedély alapján pénzügyi lízinget folytató vállalkozó, aki legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két éven belül eladja, illetve a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja.
A feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletekkel kapcsolatos tudnivalók rövid összefoglalóját a lakástulajdon bejegyzésünkben olvashatja.
A visszterhes vagyonátruházási illeték alól sokféle jogcímen lehet mentesülni, illetve kedvezményeket igénybe venni. Ezek közül a kalkulátor összeállításakor a fontosabbakat vettük csak figyelembe. Ezért a nem lakáscélú ingatlanok visszterhes megszerzésekor előfordulhat, hogy a kalkulátor használatával meghatározott illetékfizetési kötelezettség a valóságban mégsem áll fenn.
Termőföld tulajdonjogának megszerzése
Mentesség vonatkozik a termőföld tulajdonjogának visszterhes megszerzése esetén a termőföldről szóló törvény 3. § u) pontjának 2. alpontjában meghatározott mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatásának igénybevétele érdekében a közeli hozzátartozóval megkötött szerződésben a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó (mezőgazdasági berendezés, felszerelés, gép, állatállomány, készlet stb.) ajándékozása, illetve vagyoni értékű jog megszerzése.
A termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése esetén az egyébként járó öröklési illeték felét, ha pedig az örökös a termőföldről szóló törvény szerinti családi gazdálkodó, akkor egynegyedét kell megfizetni. Hasonlóképpen, termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának ajándékozása esetén az egyébként járó ajándékozási illeték felét kell megfizetni. Mentesség illeti meg azt az örököst, aki a hagyatékból ráeső termőföldet (tulajdoni hányadot) a termőföldről szóló törvény szerinti családi gazdálkodónak minősülő magánszemély örököstársának ellenszolgáltatás fejében átengedi.
Telektulajdon
A telektulajdon megszerzéséhez kapcsolódó speciális szabály, hogy a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak visszterhes ügyletben, vagy öröklés, ajándékozás útján történő megszerzése mentes az illeték alól, ha a szerző személy a megszerzéstől számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
A négy éves szabály alkalmazásakor a határidőt öröklés esetén az örökölt a hagyaték jogerős átadását, visszterhes vagyonátruházási illeték alá eső ügyletben és ajándékozás esetén a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatását követő naptól kezdődően kell számítani.
(Nem lakás tulajdon kapcsán a kalkulátor készítői a tulajdonok cseréjét nem vették figyelembe.) A kalkulátor innen tölthető le.
A bejegyzés szerzője dr. Fekete Zoltán Titusz, az RSM DTM Hungary Zrt. adótanácsadója. Az RSM DTM blog az Adó Online szakmai partnere.
