Ingatlan bérbeadás számlázása: ön helyesen jár el a közüzemi költségek továbbszámlázásakor?

Szerző: VGD Hungary Kft.
Dátum: 2020. július 14.
Címkék: , , ,
Rovat:
Számos buktatója lehet egy elsőre magától értetődő számlázásnak is, amelynek következtében az egyébként jóhiszeműen eljáró adózó is súlyos adóbírságra számíthat – már amennyiben a hibát nem saját maga, hanem az adóhatóság tárja fel.  Jelen cikkünkben a számlázási folyamatok felülvizsgálata során a közüzemi költségek tovább számlázása kapcsán több esetben tapasztalt rendszerhibára szeretnénk felhívni a figyelmet, amelyet egy esettanulmányon keresztül mutatunk be. Ezzel az esettanulmánnyal is szeretnénk rámutatni arra, hogy sok esetben érdemes lehet a számlázási folyamatok teljes körű, rendszerszintű felülvizsgálata.

Egy magyar társaság az elmúlt pár év során bérbe adott egy saját tulajdonában álló ingatlant egy másik magyar társaság számára, és az ingatlan közüzemi költségeit (távhő, áram, víz, stb.) is a bérlőjével fizetette meg, hiszen ezek a kiadások alapvetően a bérelt ingatlant használó bérlő cég rendes működése során merültek fel. Ezzel szoros összefüggésben jegyeznénk meg, hogy bár elméleti lehetőség lett volna rá, a közüzemi mérőórák nem kerültek átírásra a bérlő nevére, azok továbbra is az ingatlan tulajdonosa, a bérbeadó társaság nevén maradtak.

A bérbeadó és a bérlő között – az említett bérbeadás kapcsán – az általános forgalmi adó szempontjából kettő fajta ügylet jött létre: elsődlegesen az ingatlan bérbeadása és ahhoz szorosan kapcsolódva, de egyértelműen csak másodlagosan, az ingatlan használata során felmerülő közüzemi számlák továbbszámlázása.

A közüzemi számlák továbbszámlázása, mint járulékos szolgáltatás esetében kettő aspektust szükséges kiemelni:

  • Egyrészt a közüzemi szolgáltatás járulékos jellegét erősíti, hogy nem életszerű, hogy egy társaság elsősorban a közüzemi szolgáltatások igénybevétele miatt bérel egy ingatlant,
  • Másrészt pedig a közüzemi szolgáltatásokat nem a bérbeadó társaság „állította elő”, azt számára is a közüzemi szolgáltató nyújtotta, jelen esetben a bérbeadó ingatlanát használó bérlő társaság vette ezeket ténylegesen igénybe – de a közüzemi szerződés a közüzemi szolgáltató és a mérőórák tulajdonosa, a bérbeadó között került megkötésre.

De miért is fontos az esettanulmányunkban részletezett járulékos szolgáltatás kérdéskör? Az ÁFA törvény szerint ugyanis bizonyos közüzemi szolgáltatások kedvezményes adómértékkel adózhatnak, vagy adott esetben akár – az adó alapjába jogszabály szerint bele nem tartozó – ÁFA körön kívüli tételek is lehetnek.

Esettanulmányunkban a bérbeadó társaság az elmúlt 5 év során a szóban forgó közüzemi szolgáltatásokat egy az egyben számlázta tovább, vagyis pontosan azon adómértékkel, ahogy számára a közüzemi szolgáltató a számlákat kiállította.

A NAV (ill. akkori nevén: APEH) 2008-as állásfoglalása (15665/2008) szerint ugyanakkor a közüzemi szolgáltatások, mint járulékos költségek minden esetbenosztják a főszolgáltatás, azaz az ingatlan bérbeadás ÁFA rendszerbeli megítélését, függetlenül attól, hogy a közüzemi költségek összegének meghatározása elkülönített mérőóra segítségével, vagy pedig vetítési alappal kerül meghatározásra.

Vagyis amennyiben az ingatlan bérbeadása áfás, úgy a közüzemi szolgáltatótól érkező számlákon szereplő ÁFA mértéktől függetlenül 27%-os ÁFA kulccsal kell azokat tovább számlázni. Ugyanígy, amennyiben az ingatlan bérbeadása – az adózó választása szerint – ÁFA mentes, akkor pedig 0%-os ÁFA kulccsal (azaz ÁFA mentesen). Érdekességképpen jegyeznénk meg, hogy 2008 előtt a közüzemi számlát az azon szereplő adómértékkel kellett továbbszámlázni a NAV szerint, így előfordulhat, hogy sok esetben még mindig ezen régebbi jogértelmezés alapján történik a közüzemi költségek tovább számlázása.

Esettanulmányunkban bemutatott bérbeadó tehát a NAV jelenlegi álláspontja szerint helytelenül számlázta tovább a közüzemi költségeket, amikor ÁFA körön kívüli tételként, adóval nem növelt összegen, vagy alacsonyabb adómértékkel számlázta tovább ezeket a közüzemi költségeket a bérlőinek.

A jelenlegi magyar adóhatósági értelmezéssel ellentétes álláspontra helyezkedett az Európai Bíróság többek között a lengyel honvédség varsói ingatlanügynöksége kontra Lengyel Pénzügyminiszter ügyben (C‑42/14) is.

A Bíróság ebben az ítéletében kimondta, hogy a közüzemi szolgáltató által biztosított közüzemi szolgáltatások nyújtását, úgy kell tekinteni, mintha azokat a bérbeadó teljesítette volna, amennyiben a következő kettő feltétel teljesül:

  • a bérbeadó a bérleti szerződésben vállalta ezen szolgáltatások nyújtását és
  • a bérlő ezeket a szolgáltatásokat közvetlenül felhasználja.

Vagyis a Bíróság szerint nem a főszolgáltatásnak tekinthető ingatlan bérbeadás ÁFA rendszerbeli megítélése dönti el a közüzemi szolgáltatások továbbszámlázásakor utóbbiak ÁFA mértékét. Igaz, a Bíróság azt is hozzáteszi, hogy minden esetben a konkrét ügylet egyedi körülményeinek, vonatkozó szerződéseinek vizsgálatával lehet egzakt döntést hozni, ami a nemzeti bíróságok feladata.

Érdemes azt is megemlíteni, amire a legelső bekezdésben röviden már kitértünk: amennyiben a mérőrák átírásra kerültek volna a bérlő nevére, akkor annyiban egyszerűsödött volna a helyzet, hogy nem beszélhetünk bérbeadói továbbszámlázásról, hiszen akkor a közüzemi szolgáltatásokat a közüzemi szolgáltató közvetlenül a bérlőnek számlázta volna. Egy ilyen megoldással egy lehetséges számlázási hibaforrást és ezáltal ÁFA kockázatot viszonylag könnyedén ki lehetett volna iktatni.

Nagyon fontos hangsúlyoznunk, hogy a jelen cikkben említett szabályok a magyar társaságok egymás közötti ingatlan bérbeadási ügyleteinek ÁFA kezelésére vonatkoznak, a társaság-magánszemély, valamint a magánszemély-magánszemély közötti ingatlan bérbeadások, ill. a konkrét személyi jövedelemadó, vagy társasági adó konzekvenciák bemutatása túlmutatna jelen cikk keretein.

Mint láthattuk, mindenképpen érdemes időről-időre felülvizsgálni a szerződéseket és ezzel szoros összefüggésben a számlázási folyamatokat, mivel még egy ilyen egyszerűnek tűnő, mégis sok esetben téves ÁFA kezelés is komoly adóhiányt eredményezhet az évek során, amelyet az adóhatóság az adóhiány megfizetésén felül további, az adóhiány – főszabály szerint – akár 50%-ig terjedő adóbírsággal is szankcionálhat.

A cikk szerzője dr. Füleki Tamás, a VGD Hungary adótanácsadója. A VGD Hungary Kft. az Adó Online szakmai partnere.


Kapcsolódó cikkek: