Lakást ad bérbe? Amortizációt is elszámolhat

Szerző: Adó Online
Dátum: 2018. szeptember 12.
Címkék: ,
Rovat:
A kizárólag bérbeadással hasznosított ingatlannál – bizonyos feltételek megléte esetén – amortizáció is elszámolható, ugyanakkor számos részletre figyelni kell.

A NAV közleménye szerint az ellenőrzési tapasztalatok alapján, az értékcsökkenés összegének meghatározása során az alábbiakra érdemes kiemelt figyelmet fordítani:

  • Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – értékcsökkenést akkor is elszámolhat az épület, épületrész esetében, ha azt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg.

  • Tárgyi eszköz ingyenes szerzése esetén nincs lehetőség az értékcsökkenés elszámolására.

  • Nem számolható el értékcsökkenési leírás a földterület, telek beszerzési ára után, ezért amennyiben a bérbe adott ingatlanhoz telek is tartozik, a telek értékét el kell különíteni. 

  • Elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély a jövedelmét 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapítja (állapította) meg a jövedelmét.

  • Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező hasznosítja bérbeadással, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására, mivel arra csak a tulajdonos jogosult.

  • Építmény, épület nem kizárólag bérbeadásra történő hasznosítása esetén, vagyis amennyiben a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, akkor az értékcsökkenési leírás összegéből

    • a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),

    • a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,

    • ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni.

  • Az értékcsökkenési leírás alapja nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár. Ezt az összeget növelni lehet az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az értéknövelő beruházások esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el. 

  • Amennyiben a bérbe adott ingatlant a magánszemély eladja, akkor az ingatlan értékesítésből származó jövedelem meghatározásakor az ingatlan bérbeadása során költségként elszámolt kiadás, értéknövelő beruházás, értékcsökkenési leírás még egyszer már nem vehető figyelembe költségként az értékesítés bevételével szemben.

    További segítséget nyújt a NAV „Ingatlanok bérbeadásának, egyéb hasznosításának alapvető szabályai”-ról szóló 10-es számú információs füzete.

    Az értékcsökkenési leírással (vagy az amortizáció elszámolható mértékével) kapcsolatban az szja törvény 11. mellékletét érdemes megnézni. E szerint az alkalmazható leírási kulcsok így alakulnak:

Az épület jellege Évi leírási kulcs %
Hosszú élettartamú szerkezetből 2,0
Közepes élettartamú szerkezetből 3,0
Rövid élettartamú szerkezetből 6,0

A szálláshely-szolgáltató és vendéglátó tevékenységet végző egyéni vállalkozó a kizárólag e célból üzemeltetett hosszú élettartamú szerkezetű épület esetében 3 százalék értékcsökkenési leírást érvényesíthet.

Egy befektető szempontjából mindez egyébként azt jelenti, hogy egy bruttó 6 százalékos hozamot termelő, hosszú távon kiadott lakásnál a 15 százalékos szja kulcs valójában csak 10 százalékos effektív kulcsot jelent számára (ha 20 millióért vette meg a lakást, amely évi 1,2 milliót hoz és minden nap ki van adva, az adóalapból levonhat 400 ezer forintot, így csak az amortizációs révén már csak 10 százalékos az effektív kulcs, amely a bevételét terheli.)


Kapcsolódó cikkek:


Nincs még minden veszve – Cafeteria 2019
2018. szeptember 25.

Nincs még minden veszve – Cafeteria 2019

Az évközi változások jelentősen megnyirbálják a cafeteriarendszer lehetőségeit 2019 januárjától. Egyfelől a vállalatok érdeke áttekinteni, hogy a közterhekkel együtt milyen cafeteriastruktúrát érdemes kialakítani jövőre, másrészt mi az, ami valóban fontos a munkavállalók számára és ezeket a lehetőségeket hogyan tudja a társaság a cafeteriában, vagy ezen kívül biztosítani.

Nagyot nőttek az adóbevételek
2018. szeptember 24.

Nagyot nőttek az adóbevételek

Áfából és személyi jövedelemadóból mintegy 170 milliárd forinttal több bevételt számoltak el, mint 2017 első nyolc hónapjában.

Marad 120 forint a benzin jövedéki adója
2018. szeptember 24.

Marad 120 forint a benzin jövedéki adója

Nem változik októbertől az üzemanyagok jövedéki adója, mivel az adóhatóság által vizsgált időszakban 50 dollár fölött maradt az ásványolaj Brent napi jegyzések alapján meghatározott hordónkénti átlagára.