Lakást ad bérbe? Amortizációt is elszámolhat

Szerző: Adó Online
Dátum: 2018. szeptember 12.
Címkék: ,
Rovat:
A kizárólag bérbeadással hasznosított ingatlannál – bizonyos feltételek megléte esetén – amortizáció is elszámolható, ugyanakkor számos részletre figyelni kell.

A NAV közleménye szerint az ellenőrzési tapasztalatok alapján, az értékcsökkenés összegének meghatározása során az alábbiakra érdemes kiemelt figyelmet fordítani:

  • Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó magánszemély – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – értékcsökkenést akkor is elszámolhat az épület, épületrész esetében, ha azt, vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg.

  • Tárgyi eszköz ingyenes szerzése esetén nincs lehetőség az értékcsökkenés elszámolására.

  • Nem számolható el értékcsökkenési leírás a földterület, telek beszerzési ára után, ezért amennyiben a bérbe adott ingatlanhoz telek is tartozik, a telek értékét el kell különíteni. 

  • Elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély a jövedelmét 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapítja (állapította) meg a jövedelmét.

  • Amennyiben az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező hasznosítja bérbeadással, akkor nincs mód az értékcsökkenési leírás elszámolására, mivel arra csak a tulajdonos jogosult.

  • Építmény, épület nem kizárólag bérbeadásra történő hasznosítása esetén, vagyis amennyiben a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, akkor az értékcsökkenési leírás összegéből

    • a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),

    • a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,

    • ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni.

  • Az értékcsökkenési leírás alapja nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár. Ezt az összeget növelni lehet az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az értéknövelő beruházások esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el. 

  • Amennyiben a bérbe adott ingatlant a magánszemély eladja, akkor az ingatlan értékesítésből származó jövedelem meghatározásakor az ingatlan bérbeadása során költségként elszámolt kiadás, értéknövelő beruházás, értékcsökkenési leírás még egyszer már nem vehető figyelembe költségként az értékesítés bevételével szemben.

    További segítséget nyújt a NAV „Ingatlanok bérbeadásának, egyéb hasznosításának alapvető szabályai”-ról szóló 10-es számú információs füzete.

    Az értékcsökkenési leírással (vagy az amortizáció elszámolható mértékével) kapcsolatban az szja törvény 11. mellékletét érdemes megnézni. E szerint az alkalmazható leírási kulcsok így alakulnak:

Az épület jellege Évi leírási kulcs %
Hosszú élettartamú szerkezetből 2,0
Közepes élettartamú szerkezetből 3,0
Rövid élettartamú szerkezetből 6,0

A szálláshely-szolgáltató és vendéglátó tevékenységet végző egyéni vállalkozó a kizárólag e célból üzemeltetett hosszú élettartamú szerkezetű épület esetében 3 százalék értékcsökkenési leírást érvényesíthet.

Egy befektető szempontjából mindez egyébként azt jelenti, hogy egy bruttó 6 százalékos hozamot termelő, hosszú távon kiadott lakásnál a 15 százalékos szja kulcs valójában csak 10 százalékos effektív kulcsot jelent számára (ha 20 millióért vette meg a lakást, amely évi 1,2 milliót hoz és minden nap ki van adva, az adóalapból levonhat 400 ezer forintot, így csak az amortizációs révén már csak 10 százalékos az effektív kulcs, amely a bevételét terheli.)


Kapcsolódó cikkek:


Január elsejétől a NAV-nál is kötelező a cégkapu
2018. november 15.

Január elsejétől a NAV-nál is kötelező a cégkapu

A gazdálkodó szervezetek január elsejétől kizárólag cégkapun keresztül intézhetik elektronikusan adóügyeiket a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál (NAV) - mondta Kis Péter András, a NAV adószakmai szóvivője az M1 aktuális csatornán.

Fesztiválszervező csoporttal szemben nyomoz a NAV
2018. november 15.

Az ügyben érintett magyar cég által idén befizetett adó összege elérte a 90 millió forintot, míg a társaság az elmúlt 5 év alatt csupán 13 millió forintot fizetett be a költségvetésbe.

Csoportos társasági adó fizetés kapcsolt vállalkozásoknál– 2. rész
2018. november 15.

A kapcsolt vállalkozások egy meghatározott köre csoportot alkothat és közös társasági adóbevallást készíthet el 2019-től, ha az erről szóló törvényjavaslat elfogadásra kerül. A csoportos társasági adózás előnyei közé tartozik, hogy a társaságok egymás veszteségeit meghatározott keretek között konszolidálhatják, illetve a csoportba tartozó vállalkozások egymás közötti ügyletei mentesülnek a szokásos piaci ár elvének betartása, valamint a transzferár dokumentációs kötelezettség teljesítése alól.

Az eddiginél több fővárosi cég mentesül az iparűzési adó alól
2018. november 14.

A városvezetés javaslatára kiterjesztik a helyi iparűzési adó alóli mentességgel érintett vállalkozások körét. A Fővárosi Közgyűlés szerdai döntése nyomán a mentességnek az adóalap által meghatározott határát az eddigi 1 millióról 1,5 millió forintra emelik.