Szerkezetkész lakóház után illetéket kell fizetni

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Nem tekinthető beépítetlennek az a telek, amelyen a vásárlás időpontjában szerkezetkész épület állt. Ebből következően az ilyen ingatlan megszerzőjét feltételes illetékmentesség sem illeti meg – olvasható az Adó szaklap 2011/7. számában.

A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a beépítettség megállapítása szempontjából nincs jelentősége a felek által rögzített szerződéses akaratnak, mely szerint a földrészleten később létesülő felépítmény külön megállapodás tárgya. Ennek az ingatlan beépített vagy beépítetlen voltára, s a szerzés illetékjogi szempontból történő minősítésére nem hathat ki.

A konkrét esetben a vevő olyan, az ingatlan-nyilvántartás szerint beépítetlen terület megnevezésű ingatlant vásárolt, amelyen egy szerkezetkész felépítmény állt. A felek a szerződésben rögzítették, hogy csupán a telekingatlan képezi a szerződés tárgyát, az építési telken létesülő felépítmény tekintetében a későbbiekben külön megállapodást kötnek. A vevő vállalta, hogy az ingatlanra négy éven belül lakóházat épít.

Az adóhatóság helyszíni szemlét tartott az ingatlanon. Ennek során megállapította, hogy a telken egy építés alatt álló ikerház áll, amelynek készültségi foka 95 százalék. Az építési naplóból kiderült, hogy a vevő az adásvételi szerződésben rögzítettekkel ellentétben nem beépítetlen területet vásárolt, mivel a szerződéskötéskor a telken egy 45 százalékos készültségi fokú szerkezetkész felépítmény volt. Ezért az adóhatóság, illetékfizetési kötelezettség feltételes felfüggesztése nélkül az általános szabályok szerinti visszterhes vagyonátruházási illetéket írt elő a terhére 2 és 6 százalékos illetékkulcs alkalmazásával.

A határozat elleni fellebbezést követően a másodfokú adóhatóság az illetékkiszabást helybenhagyta. A határozat ellen a vevő keresettel élt, melyet a megyei bíróság nem talált alaposnak, azt ítéletével elutasította. Jogerős ítéletében rámutatott, hogy a felperes nem beépítetlen földtulajdont szerzett, így mentesség sem illeti meg. Kiemelte, hogy a vagyontárgy minősítésénél az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló állapot az irányadó.

A jogerős ítélet ellen a vevő felülvizsgálati kérelmet nyújtott be. Álláspontja szerint nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy a felek mit határoztak meg a szerződésük tárgyaként. A szerződésből fakadóan pedig az adásvétel tárgyát csupán az ingatlan telekrésze képezte.

A Legfelsőbb Bíróságnak abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy az ingatlan az illetékkötelezettség keletkezésekor megfelelt-e a lakóház építésére alkalmas telektulajdon fogalmának, s a felperest illetékmentesség megillette-e. Az illetéktörvény értelmező rendelkezése szerint lakóház építésére alkalmas telektulajdon az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet. Ebből a rendelkezésből fakadóan nem tekinthető beépítetlennek az a telektulajdon, amelyen a vásárlás időpontjában épület, építmény áll. E körülmény megítélése szempontjából nincs jelentősége felek által rögzített azon szerződéses akaratnak, amely szerint a földrészleten később létesülő felépítmény külön megállapodás tárgyát képezi, lévén ez az ingatlan beépített vagy beépítetlen voltára, erre tekintettel a szerzés illetékjogi szempontból történő minősítésére nem hathat ki.

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény az építmény fogalmát a következőképpen határozza meg: építmény az építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított, rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések (az építmény, az épület és műtárgy gyűjtőfogalma). Ebből következően a beépítettséget az építmény állapota, állaga, a közművesítettség mértéke nem befolyásolja, s amennyiben a földrészleten építmény található, beépítetlenségről nem lehet szó.

A perben nem volt vitás, hogy a vevő építési engedély birtokában lakóházat kívánt építeni. A rendelkezésre álló bizonyítékokból (építési napló adatai, helyszíni szemle, vevő nyilatkozata) kitűnik az is, hogy a lakóház céljára létesülő építmény készültségi foka elérte a szerkezetkész állapotot. Az illetéktörvény szerint pedig lakástulajdonnak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri.

A szerzés időpontjában az érintett ingatlanon olyan önálló helyrajzi számmal nem rendelkező építmény állt, amely az illetéktörvény rendszerében lakásnak minősül. A vevő tehát nem beépítetlen, hanem olyan telektulajdont szerzett, amelyen építmény állott, azaz beépített volt, így illetékmentesség sem illeti meg. A bejelentett forgalmi érték – az ingatlanon található szerkezetkész felépítmény miatt – az illetékfizetési kötelezettség keletkezésekor lévő állapotában a valós forgalmi értéktől eltért, ezért jogszerűen járt el a hatóság, amikor e tényt szem előtt tartva határozta meg a forgalmi értéket mint illetékalapot és a fizetendő visszterhes vagyonátruházási illetéket.

---