Több ingatlan értékesítéséből keletkező jövedelem adózása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ha magánszemély – vállalkozói igazolvány hiányában – több éven át vásárol és rövid időn belül értékesít nagyszámú, nem lakás céljára szolgáló ingatlanokat, tevékenysége nem tekinthető szokásos értékesítésnek, így ez ebből keletkező bevételt önálló tevékenységből származó bevételnek, a jövedelmet pedig összevonás alá eső jövedelemnek kell minősíteni.

Az adóhatóság egy magánszemély adózónál a 2000-2004. évek tekintetében a bevallások utólagos vizsgálatára irányuló ellenőrzést végzett. Megállapítást nyert, hogy a magánszemély ezen időszakban több ingatlant vásárolt és rövid időn belül haszonnal továbbértékesítette, így 2000-ben húsz parkolót, 2002-ben nyolc tároló-helyiséget és parkolót, egy raktárt és egy egyéb helyiséget, 2003-ban 24 parkolót, 2004-ben 3/14 tulajdoni arányban teremgarázst, raktárt és két parkolót. A magánszemély az ingatlan-értékesítéseit üzletszerű tevékenységnek, az értékesítésből származó bevételeket önálló tevékenységből származó bevételnek, az ebből származó jövedelmet pedig összevonás alá eső jövedelemnek minősítette, amely álláspontja szerint az adótábla szerinti adókulccsal adózik.

Az adóhatóság ezzel szemben a megszerzett jövedelem után a személyi jövedelemadót az ingatlanértékesítés szabályai szerint állapította meg. A jogügyleteket a tartalmuk szerint minősítette. Az ellenőrzés eredményeként az adózó terhére 9 millió forintot meghaladó adóhiánynak minősülő adókülönbözetet, közel 3 millió forint adóbírságot, és mintegy 4 és fél millió forint késedelmi pótlékot állapított meg.

A fellebbezésre eljáró másodfokú adóhatóság az első fokú határozatot helybenhagyta. Nem fogadta el az adózó azon érvelését, hogy az ingatlan adásvételi szerződéseket nem a gazdasági tevékenysége körében kötötte. Rámutatott arra, hogy a jogalkotó kivételes célként jelölte meg a magánszemélyek adózását az ingatlan-értékesítéséből származó jövedelem vonatkozásában, és az általános szabályoktól eltérően, ezen jövedelmet lineárisan, akkor még 20 százalékos mértékkel kívánta adóztatni. E kedvezményes adózást a magyarországi lakáshelyzet indokolja, és a magánszemélyek ingatlan-értékesítési szokásaira az jellemző, hogy az ingatlan-értékesítéséből származó bevételt saját, illetőleg közeli hozzátartozójuk számára ingatlanvásárlására fordítják. Hivatkozott arra, hogy a vizsgált vásárlások és értékesítések nem tekinthetők a magánszemély szokásos életvitelszerű értékesítésének, az adózó az ingatlanok értékesítését üzletszerűen végezte. Abból a körülményből pedig, hogy ezt vállalkozói igazolvány hiányában tette, nem vonható le az a következtetés, hogy az ügyletek a magánszemély életvitelszerű ingatlan-értékesítésének tekinthetőek, és kedvezményes módon adóztathatóak. A másodfokú adóhatóság is arra az álláspontra helyezkedett, hogy az ingatlan-értékesítésekből származó bevételeket önálló tevékenységből származó bevételnek kell tekinteni, amelyek az összevont adó alapját képezik. Önálló tevékenység ugyanis minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe. Nem vitatta azt, hogy az Szja tv. nem tartalmazza az üzletszerűség jogi terminológiát, de azt az álláspontot foglalta el, hogy ebből nem vonható le az a következtetés, hogy a személyi jövedelemadó kötelezettség meghatározásánál az üzletszerűség fogalmát az adóhatóság nem értelmezheti.

A magánszemély pert indított az adóhatóság ellen. Keresetében e határozatok hatályon kívül helyezését kérte. A Megyei Bíróság az adóhatóság álláspontját osztva a keresetet elutasította. Az ügyben végül felülvizsgálati eljárás indult a Legfelsőbb Bíróság (LB), amely szintén az adóhatóság győzelmével zárult. Az LB hivatkozott arra, hogy a magánszemély minden jövedelme adóköteles. Rámutatott arra, hogy a magánszemély éveken keresztül rendszeresen vásárolt és elidegenített megfelelő nyereséggel ún. nem lakás céljául szolgáló ingatlanokat, melyre tekintettel az adóhatóságnak kötelessége volt az ügyleteket azok valóságos tartalma szerint megítélni. Megállapította, hogy az adóhatóság és az elsőfokú bíróság a magánszemély tevékenységének körülményeit és valamennyi adatot megfelelően értékelt. Az adózó ingatlanértékesítéseit helyesen minősítették üzletszerű vállalkozási tevékenységnek. Önmagában az a tény, hogy mindezt magánszemélyként és engedély nélkül végezte, nem befolyásolta az adójogi megállapításokat és a megfelelő konzekvenciák levonását, így helyesen járt el az adóhatóság, amikor a magánszemély tevékenységét önálló tevékenységnek tekintette, melynek keretében a felperes olyan bevételhez jutott, amely az összevont jövedelem szerinti adózás alá tartozik. (AEÉ 2008/11.)

---