Amit az előszerződésről feltétlenül tudni kell
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az előszerződéssel a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. A megállapodás tehát szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet. Az Adó szaklap 2010/15. számában megjelent cikkből megtudhatjuk, hogy mire kötelezi és jogosítja a feleket az előszerződés és mi a következménye a szerződéstől való elállásnak.
A Polgári törvénykönyv (Ptk.) az előszerződést olyan megállapodásnak tekinti, amelyben a felek azt rögzítik, azaz arra vállalnak kötelezettséget, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az előszerződés lényege tehát abban rejlik, hogy egy későbbi időpontra nézve szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet. Fontos tudni, hogy a bírói gyakorlat értelmében a megállapodás csak akkor minősülhet előszerződésnek, ha abból egyértelműen kiderül a felek későbbi időpontra vonatkozó szerződéskötési akarata. Ebből következően olyankor, amikor a megállapodás az adott (végleges) szerződés valamennyi lényeges tartalmi elemét tartalmazza (végleges), szerződésnek tekintendő akkor is, ha a megállapodást kötő felek előszerződésnek nevezték azt.
Az előszerződés formai követelményeit illetően csupán annyit rögzít a törvény, hogy a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Ez azt jelenti például, hogy amennyiben a végleges szerződés érvényesen csak írásban jöhet létre, úgy előszerződés esetében is érvényességi feltétel az írásbeliség (pl. ingatlan-adásvétel).
Előszerződést egyébként valamennyi (a Ptk.-ban nevesített, illetve nem nevesített) szerződéstípussal összefüggésben lehet kötni, a gyakorlatban azonban az adásvételi előszerződés a legjellemzőbb, emellett azonban viszonylag gyakran előfordulnak vállalkozási előszerződések is.
Az előszerződésre egyebekben az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó szabályok megfelelően irányadók. Így a Ptk. általános szabályain túl megfelelően irányadóak a megkötendő végleges szerződésre vonatkozó különös előírások is (például a vállalkozási előszerződéstől a megrendelő a vállalkozó kárának megtérítése mellett bármikor elállhat, a megbízásra irányuló előszerződést pedig a megbízó bármikor felmondhatja).
Szerződéskötési kötelezettség és a bírói út lehetősége
Az előszerződés alapján az azt megkötő felek kötelesek a (végleges) szerződést megkötni. Az előszerződést tehát akkor teljesítik, amikor annak alapján végleges szerződést kötnek. Ebből következően az érvényes előszerződés alapján bármelyik fél jogosult a teljesítés követelésére, amely jelen esetben azt jelenti, hogy követelheti a másik féltől a végleges szerződés megkötését. A végleges szerződésből fakadó szolgáltatást azonban nem igényelheti – mutat rá a Ptk.-hoz fűzött kommentár. Ez konkrét példával megvilágítva azt jelenti, hogy az adásvételi előszerződés alapján csak az adásvételi szerződés megkötését lehet követelni, a vételárat azonban nem. A vételár követelésalapját ugyanis majd csak az előszerződés alapján létrejött végleges adásvételi szerződés képezheti.
Az előszerződés, ahogy fentebb már hivatkoztunk rá, mindkét fél oldalán önként vállalt szerződéskötési kötelezettséget eredményez. Ennek következtében nem tekinthető előszerződésnek az a megállapodás, amely alapján csak az egyik felet terheli szerződéskötési kötelezettség, a másik fél pedig egyoldalúan jogosult eldönteni az ajánlat birtokában, hogy kíván-e szerződést kötni vagy sem – derül ki egy konkrét ügyben született bírósági határozatból.
A szerződéskötés elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja, és tartalmát megállapíthatja. A bíróság a szerződést akkor is létrehozhatja, ha az előszerződés a szerződés lényeges kérdéseiben való megállapodást nem tartalmazza, feltéve, hogy a nemzetgazdaság és a felek érdekeinek figyelembevételével, a felek tárgyalásai, korábbi szerződései és az eset összes körülményei alapján a szerződés tartalma meghatározható. A szerződés bíróság általi létrehozására tehát csak az egyik fél kérelmére és akkor van lehetőség, ha a végleges szerződés megkötését a másik fél megtagadta, vagy a felek a szerződés tartalmát illetően nem jutottak megegyezésre.
Elállás az előszerződéstől
Egy másik eseti döntés egyértelműen rögzíti, hogy amennyiben az előszerződésben kikötött, a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő eltelt, úgy az előszerződéstől el lehet állni. Mindezt azért fontos tudni, mert jogszerű elállás esetén a másik fél már nem követelheti, hogy az előszerződés alapján a bíróság a végleges szerződést hozza létre. Az eseti döntésben szereplő megállapítások értelmében, ha az előszerződésben a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő eltelt, és a fél a szerződés megkötésére póthatáridőt adott, amely szintén eredménytelenül telt el, az előszerződéstől el lehet állni.
Kiemelendő ugyanakkor, hogy a bírói gyakorlat értelmében önmagában nem alapozza meg az elállási jogot az, ha az előszerződésben meghatározták az adásvételi szerződés megkötésének időpontját, és az eredménytelenül telt el. A konkrét teljesítési határidő kikötése nem jelent olyan szigorú határidőtűzést, amely esetében, ha nem kerül sor újabb teljesítési határidő közlésére, akkor a szerződés teljesítéséhez fűződő érdek megszűnése nélkül elállási jogot alapozna meg. Éppen ezért, ha a teljesítési határidő eltelt, póthatáridőt kell kitűzni azzal, hogy annak elmulasztása elállást vonhat maga után.
Más a helyzet az elállási jog szerződéses kikötése esetén. A joggyakorlat elismeri ugyanis a felek azon lehetőségét, hogy az előszerződéstől való elállás jogát – mindkét szerződő fél javára – már magában az előszerződésben kikössék. Ennek indoka abban rejlik, hogy a fent hivatkozott törvényi előírások szerint a szerződés megkötését megtagadhatja az a fél, aki az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes. Ebből az előírásból pedig a Legfelsőbb Bíróság szerint az következik, hogy az előszerződésben – a későbbi bizonyítási eljárás kiküszöbölése érdekében – az elállás jogát kölcsönösen ki lehet kötni.
A szerződéskötés megtagadása
A Polgári törvénykönyv elismeri ugyanakkor azt is, hogy az utóbb bekövetkezett változások indokolttá tehetik a szerződéskötési kötelezettség alóli mentesülést, így lehetőséget ad a szerződéskötés megtagadására. A Ptk. rendelkezései szerint a szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye.
Fontos kiemelni, hogy a szerződéskötés a törvényi feltételek fennállása mellett sem tagadható azonban meg minden esetben jogszerűen. A kommentár ezzel kapcsolatban a következő esetköröket említi meg: olyankor például, amikor a fél saját felróható magatartásával idézte elő azt a helyzetet, amely miatt a teljesítésre képtelen, a szerződéskötést alappal nem háríthatja el. Általában azonban ilyenkor nem célszerű a szerződés megkötését kikényszeríteni, hanem helyesebb, ha a másik fél kártérítési igénnyel lép fel.
A megtagadás akkor sem jogszerű, amikor annak indoka olyan körülmény, amelynek elhárításáról az arra hivatkozónak kellett volna gondoskodnia. Nincs helye továbbá a szerződés megtagadásának olyan okra alapítottan sem, amellyel már az előszerződés megkötésekor számolni kellett.
A cikk teljes terjedelemben az Adó szaklap 2010/15. számában olvasható.
Forrás: Adó szaklap 2010/15. szám
