Ingatlan utáni adókötelezettség jövedelem-megosztással

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az Adó-Kódex 2008/5. száma az ingatlan megszerzésével, átruházásával, hasznosításával, az ingatlanokkal kapcsolatos adókkal (szja, helyi adók), illetékekkel és egyéb kötelezettségekkel, továbbá a társasházakkal és a lakásszövetkezetekkel kapcsolatos szabályokat ismerteti kimerítő jelleggel, példákkal illusztrálva. A témák közül az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó adókötelezettség meghatározásának egy speciális formáját ragadtuk ki.

Ha az átruházó magánszemély az ingatlan átruházásából származó jövedelmét az ingatlanrészek szerzési időpontjához rendelten megosztva határozza meg, a bevételből elsőként az értéknövelő beruházásokat és az ingatlan átruházásával kapcsolatos „járulékos” költségeket (ügyvédi költségeket, hirdetési díjakat, illetékeket stb.) kell levonnia. Az így kapott bevételrészt meg kell osztani a különböző szerzési időpontokhoz tartozó megszerzésre fordított értékek arányában.

A 2008. előtti ráépítésekhez, bővítésekhez, át-, illetve újjáépítésekhez csak egy megszerzési időpont tartozhat (a telek, illetve az „eredeti” ingatlan megszerzésének az időpontja), 2007-et követően az egyes használatbavételi (fennmaradási) engedélyek jogerőre emelkedési időpontja, illetve a tényleges használatbavétel határozza meg a szerzési időpontokat. Ezekhez a szerzési időpontokhoz kell rendelni a megszerzésre fordított értékeket.

Az értéknövelő beruházás és az átruházás költségeivel csökkentett bevételt (korrigált bevétel) a szerzési értékek arányában meg kell osztani. Az egyes szerzési időpontokhoz tartozó (korrigált) bevételrészekből le kell vonni az ugyanazon szerzési időpontokhoz tartozó szerzési értékeket és megszerzéssel kapcsolatos egyéb kiadásokat. Az így kiszámított összegekből az adott ingatlanszerzési időpontoktól az átruházásig terjedő időtartam alapján lakóingatlan esetében a négy éves, más ingatlan esetében a tizenöt éves szabály szerint csökkentett jövedelemrészek együttes összege lesz az adóköteles jövedelem.

A 2008-tól hatályos új szabályok alkalmazásához három éves időszakra átmeneti rendelkezés kapcsolódik. Eszerint a 2008. január elseje előtt szerzett ingatlan 2008-2010 években történő átruházása esetén, az erre az időtartamra eső építkezés, illetőleg alapterület-bővítéshez tartozó megszerzési időpontot a korábbi, 2007. december 31-én hatályos rendelkezések alapján is megállapíthatja. Ez azt jelenti, hogy a telek, illetve az eredetileg megszerzett ingatlan szerzési időpontját tekintheti az egész ingatlan megszerzéséi időpontjának (azaz nem alkalmazza a megosztás módszerét). Ilyenkor azonban a jövedelem adóköteles időszakát lakóház vagy lakás és a hozzá tartozó földrészlet átruházása esetén is a tizenöt éves időmúlási szabály alkalmazásával kell meghatározni. E lehetőségnek akkor van racionalitása, amennyiben az átruházás a tizenöt éves időmúlási időtartam vége felé történne.

---