Ingatlanok bérbeadása az áfa rendszerében II.

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatással ne bánjunk könnyelműen, mert ez nemcsak a szállodai, panziós esetleg kemping típusú szolgáltatást takarja, hanem benne foglaltatik az üdülőház, ifjúsági-turista szálló, stb is. Szintén beletartozik az üdülők szálláshely-szolgáltatása, a magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosítása is. Az ingatlan- és garázsbérlés együttese sem egyszerű eset.

Az előző cikkben alaposan körbejárt adómentesség nem befolyásol bizonyos bérbeadásokat, azaz hiába kívánná ügyfelünk mentesen kiállítani számláját partnere felé, mégis adókötelesen kell számláznia tevékenységét. Ezek az ügyletek a következők:

• olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül;
• közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás;
• az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása;
• végül a széf bérbeadása.

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatással azért ne bánjunk könnyelműen ugyanis ez nem csak a szállodai, panziós esetleg kemping típusú szolgáltatást takarja, hanem benne foglaltatik az üdülőház, ifjúsági-turista szálló, stb is. Szintén beletartozik az üdülők szálláshely-szolgáltatása, a magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosítása is.

A kollégiumok-diákotthonok szálláshely-szolgáltatására érdemes egy kicsit jobban is kitérni. Az Áfa tv. 85. § (1) bekezdés i) pontja alapján az a diákotthoni és kollégiumi ellátás, amelyet köz- és felsőoktatás, továbbá egyéb oktatás keretében közszolgáltató, közoktatási intézmény, felsőoktatás intézmény teljesít mentes az adó alól, azonban ha a diákotthoni, kollégiumi szálláshely-szolgáltatást nem az előbb ismertetett keretek között nyújtja a szolgáltató, akkor kötelezően áfa-val növelten kell a teljesítéséről a számlát kibocsátania.

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás – legtöbb esetben – együtt jár az idegenforgalmi adó beszedésével is, azonban ez nem veszi fel a szolgáltatásra egyébként érvényes 18%-os adókulcsot, hanem az áfa körén kívüli tételként kezelendő, mivel elszámolási kötelezettséggel más nevére és javára beszedett pénzösszegnek minősül.

Gyakran tapasztaljuk, hogy amikor elmegyünk szállodába, akkor a szoba ára nem csupán az alvás lehetőségét biztosítja, hanem – kedvező esetben – üdvözlő italt is, a szállás wellness részlegének használatát, de leggyakrabban reggelit. Ezeket járulékos szolgáltatásnak tekintendőek és osztják a főszolgáltatás adójogi sorsát.

Ezzel szemben azok a szolgáltatások, amelyek valamilyen többletszolgáltatást nyújtanak, megtartják önálló jellegüket, és a saját adókulcsuk szerint fognak adózni. Ilyen lehet például egy szervezett hajóút, városnézés, minibárból történő fogyasztás, telefonhasználat stb.

A közlekedési eszköz parkolását biztosító bérbeadás kapcsán arra hívom fel az olvasó figyelmét, hogy ez nem csupán a garázs bérbeadását jelenti, hanem annál többet, ugyanis közlekedési eszköz nem csupán motorizált – és szárazföldi közlekedésre alkalmas – jármű lehet, hanem lehet akár hajó, csónak, repülőgép, vasúti kocsi sőt akár bicikli is.

Hogyan járunk el helyesen, amikor lakóingatlannal együtt garázst is bérbe adunk, amelyek ráadásul fizikailag egybe is vannak épülve? Tekintve, hogy a garázs a fenti felsorolásnak megfelelően nem tekinthető ingatlan bérbeadásnak, ezért abban az esetben, ha a lakóingatlan bérbeadására nem választottuk az adókötelessé tételt, ezért mindenképpen önálló tételként kell szerepeltetni a számlán, és amíg a garázst áfa-val növelten, addig a lakóingatlant mentesen fogjuk kiszámlázni partnerünk felé.

Eddig folyamatosan a szolgáltatásnyújtó szemszögéből néztük a különböző – adójogilag fontos – helyzeteket, de néhány gondolat erejéig járjunk körbe egy olyan szolgáltatás igénybevételt, amelyben ügyfelünk irodaházat vesz bérbe, teremgarázzsal együtt. Lehet-e ebben kockázat, ha igen milyen, és ezt hogyan lehet minimalizálni?

Az adójogi kockázat abban áll, hogy a bérbevevő levonási jogát azzal szokta az adóhivatal elvitatni, hogy a teremgarázs a munkavállalók személyes szükségletét hivatott szolgálni és nem csupán kizárólag a bevételszerző tevékenységet szolgálja. Ezt a kockázatot – biztos módszer híján – talán azzal lehet minimalizálni, ha nagyon pontosan – például a rendszámok parkolóhelyre történő felfestésével – határoljuk el, mely álláshelyeket használják a dolgozók és mely álláshelyeket az üzleti partnerek. Erre még azzal tudunk rásegíteni, ha a számlát úgy fogjuk be, hogy azon el van különítve az irodák bérleti díja a parkoló bérleti díjától, és utóbbiból a dolgozói álláshelyekre jutó áfa-t nem helyezzük levonásba.

Az sem minősül ingatlan bérbeadásnak az áfa szemszögéből, ha az ingatlannal tartósan összekötött gépek, berendezések bérbeadását végezzük. Akkor tekintünk ide tartozónak egy bérbeadást, ha a gép, berendezés önállóan tud bevételt generálni, azaz a géppel végzett tevékenység önállóan is megállja a helyét.

A széf bérbeadásával kapcsolatban pedig azt kívánom minden olvasónak, hogy sok ilyen partnere legyen a tanácsadói portfóliójában.

Molnár Péter független adótanácsadó