Magánszemély ingatlan-bérbeadásának adózási problémái

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Cikkünkben bemutatjuk, hogyan határozható meg az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem és megmutatjuk, mire figyeljen az az egyéni vállalkozó, aki lakását is bérbe adja. 

Rettentően túlbonyolított az ingatlan bérbeadásának adózása. Évről-évre tovább csavarják a szabályokat, pedig egyszerű ügyről van szó, amit egyszerűen kellene kezelni. Minden jogi végzettség nélkül egy könyvelő 20 mondatra egyszerűsíthetné a szabályokat összefoglalva egyetlen rendeletbe az összes közterhet. Lehet, hogy többen fizetnének adót, bár az általános környezet által mutatott példa ennek nem kedvez. A sok bonyolult, és különböző helyeken fellelhető szabály egyrészt megkeveri az adózókat, másként nem találnak rá minden előírásra, tehát nem is ismerik azokat.

A bérbeadás az összevont adóalap szerint adózó önálló tevékenység.

A téma két alaptétele:

BEVÉTEL = Összes bérleti díj + Összes rezsi, amit a bérlő a lakás használatával együtt fizet
KÖLTSÉG = Összes rezsi + Összes bérbeadáshoz közvetlenül kapcsolódó költség, 
(nem számít, ha az összes rezsit a bérlő fizeti meg, mert ezért része a bevételnek)

Csak olyan költség számolható el a tételes költség-elszámolás során, amiről hivatalos bizonylat van (általában számla). A társasházi díjak a közös képviselet kimutatásai alapján levonhatóak, mert a társasház nem ad számlát.

Tehát a bérbeadásból származó jövedelem (adóalap) meghatározásának egyik módszere a tételes költségelszámolás. Az összevont adóalapot csökkentheti a családi kedvezmény és az első házasok kedvezménye (lásd szja-törvény 29/A. és 29/B., 29/C.§) is.

Az adózás rendjéről szóló törvény 16.§-a szerint, adóköteles tevékenységet csak adószámmal rendelkező adózó folytathat, de a 22. § (16) bekezdése értelmében bérbeadás esetén ez nem kötelező, ha a bérbeadási tevékenységre nem választja az áfa-kötelezettséget és a bérlő nem kér számlát, és nem egyéni vállalkozó magánszemélyről van szó. Ilyenkor az ingatlan tulajdonosa a bérleti szerződés alapján nyilvántarthatja az igazolt bérleti díj bevételeit és a rezsi díjak elszámolásának jogosságát. Ún. számviteli bizonylatot bocsáthat ki.

Három Navigátor adózási, számviteli témában, 15% kedvezménnyel
A csomag tartalmazza az Art. Navigátort, az Áfa Navigátort, és a Számviteli Navigátort, amelyek a csomagkedvezménytől függetlenül külön is rendelhetőek! Megrendelés >>

Főszabályként a bérbeadás áfa-mentes tevékenység.

A bérbeadási tevékenységből származó jövedelem (adóalap) meghatározása történhet a 10%-os költséghányad alkalmazásával is. Ez a másik módszer.

Ennél a jövedelem-megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, s ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót, – 2015-ben 16%-ot, – valamint az esetlegesen felmerülő 14% egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettséget teljesíteni. Ez utóbbi akkor merül fel, ha a bérbeadás jövedelme meghaladja az 1.000.000 forintot, de akkor a teljes jövedelem után.

Sokan nem tudják azonban, hogy nemcsak a rezsiköltség, de az iparűzési adó is okozhat meglepetéseket, ha több városban adunk ki ingatlant, mert ilyenkor mindenhol kell iparűzési adót fizetnünk.

A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (Htv.) 35. paragrafusának (1) bekezdése alapján adóköteles az önkormányzat illetékességi területén állandó vagy ideiglenes jelleggel végzett vállalkozási tevékenység (a továbbiakban: iparűzési tevékenység). Az adó alanya a vállalkozó, továbbá a Polgári Törvénykönyvről szóló törvény szerinti bizalmi vagyonkezelési szerződés alapján kezelt vagyon. Vállalkozó: a gazdasági tevékenységet saját nevében és kockázatára haszonszerzés céljából, üzletszerűen végző

• a) a személyi jövedelemadóról szóló törvényben meghatározott egyéni vállalkozó,
• b) a személyi jövedelemadóról szóló törvényben meghatározott mezőgazdasági őstermelő, feltéve, hogy őstermelői tevékenységéből származó bevétele az adóévben a 600 000 forintot meghaladja,
• c) a jogi személy, ideértve azt is, ha az felszámolás vagy végelszámolás alatt áll,
• d) egyéni cég, egyéb szervezet, ideértve azt is, ha azok felszámolás vagy végelszámolás alatt állnak.

(Megjegyzem, hogy az egyéni vállalkozó is magánszemélynek tekintendő, ami a jogszabályok értelmezésekor elég sok gondot okoz az adózóknak.)

A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény 52. paragrafusának 31. pontja tartalmazza a telephely fogalmát. Eszerint a vállalkozás tulajdonában vagy használatában lévő bérbe adott (hasznosított) ingatlan is telephelynek minősül. Emiatt a bejelentkezési, bevallási és adófizetési kötelezettség az adott önkormányzat területén fennáll az iparűzési adó alanyai számára. Több telephely miatt több önkormányzatnak fizetendő iparűzési adó esetén az adóalapot meg kell osztani a városok között a Htv. mellékletének előírásai szerint (személyi jellegű ráfordítással arányos, eszközérték arányos, illetve kombinált adóalap megosztási módszer).

Mindazok a magánszemélyek, akik egyéni vállalkozók és mellette a lakásukat is bérbe adják, amelyet önálló tevékenységként adóznak, alanyi adómentességet választva mindkét tevékenységre, problémás helyzetbe kerülhetnek a 6 millió forintos értékhatár elérése kapcsán. Ennek oka, hogy az általános forgalmi adó rendszerében az alanyi adómentesség választása az adózó személyéhez kapcsolódik és nem a tevékenységhez. Ezért az értékhatár számításához a két tevékenység bevételét össze kell adni. 

A KATÁS egyéni vállalkozóknál a legveszélyesebb ez a szabály, mert ők egyszerűen nem gondolnak arra, hogy a jövedelemszámítás szempontjából a bérbeadás bevétele ugyan teljesen elkülönül az egyéni vállalkozói tevékenységtől, az alanyi adómentesség azonban az általános forgalmi adó rendszerében egy olyan speciális mentes státusz, amely kifejezetten az adóalany személyéhez kötődik. Ez azt jelenti, hogy az alanyi adómentesség minden az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény hatálya alá tartozó ügyletre kiterjed.

Így az alanyi adómentesség értékhatárának számítása során mind az egyéni vállalkozóként, mind a magánszemélyként teljesített értékesítések ellenértékét figyelembe kell venni, bizonyos – áfatörvény 188. § (3) bekezdésében – meghatározott kivételekkel. E jogszabályhely azonban nem tartalmaz olyan rendelkezést, mely alapján az áfatörvény 86. (1) bekezdésének l) pontja alapján adómentes ingatlan bérbeadást figyelmen kívül kellene hagyni a számítás során.

A fentiekben leírtak függetlenek attól, hogy az egyéni vállalkozás a Katv. hatálya alá tartozik-e vagy sem. Minden hasonló esetre vonatkozik.

---