Transzferár-esettanulmányok ingatlanbérleti ügyletekről

A módosított transzferár-rendelet és az új adatszolgáltatási kötelezettség megköveteli a helyes transzferár-gyakorlat kialakítását az adózóknál. Cikkünkkel hozzá szeretnénk járulni ezen célkitűzés teljesítéséhez a tanácsadásaink során szerzett tapasztalataink megosztása révén.

A korábbi évek ellenőrzési tapasztalatai alapján összefoglaljuk egy gyakori kapcsolt tranzakción, nevezetesen az ingatlanbérleti ügyleten keresztül, mire kell figyelni a dokumentációkészítés és az adatszolgáltatás során ezen ügylettípusnál. Két esettanulmányt mutatunk be, az ingatlanbérlet esetén alkalmazható alátámasztási módszer kiválasztásáról, illetve az ügylethez kapcsolódó adatszolgáltatás kitöltésének módjáról. Az esettanulmányainkban felvázolt ügyletek természetesen a transzferár-dokumentációs és adatszolgáltatási kötelezettség alá esnek.

Ingatlanbérlet esetén alkalmazott alátámasztási módszer

Az első esettanulmányunk az ingatlanbérleti ügyletek esetén bevett szokásospiaciár-meghatározási módszerrel kapcsolatos ellenőrzési tapasztalatokra vonatkozik.

Adóhatósági ellenőrzés során a vizsgált adózó a transzferár-dokumentáció vonatkozó fejezetében a 32/2017. (X.18.) NGM Rendelet (továbbiakban: „Rendelet”) 6. § d) pontját figyelembe véve az összehasonlító árak módszerét alkalmazta az ingatlanbérleti tranzakció elemzésekor. A dokumentációban egy online portál hirdetéseinek a felhasználásával támasztotta alá a tranzakció szokásos piaci árát.

A vizsgált adózó véleménye szerint teljesültek a Rendeletben foglalt, a módszerrel szemben támasztott követelmények, mivel:

• az összehasonlító keresés során az ingatlan jellege, földrajzi elhelyezkedése, valamint az ingatlan mérete is figyelembevételre került, így kijelenthető, hogy összehasonlítható ügyletek kerültek kiválasztásra,
• az online portálon található hirdetések nyilvánosan hozzáférhetőek voltak,
• a keresési lépésekről, a találatokról képernyőkép készült, így az adott időpontban elérhető hirdetések ellenőrizhetősége fennáll későbbi időpontban is,
• a portál rendkívül kiterjedt, több százezer egyedi hirdetést tartalmazó adatbázissal rendelkezik, amely felépítésében is alkalmas a statisztikai feldolgozásra, melyet a lakbérindex-számítás kapcsán a Központi Statisztikai Hivatal is felhasznál.

A dokumentáció vonatkozó fejezetében a vizsgált adózó részleteiben kifejtette a módszer alkalmazásának indokait az alábbiak szerint:

„Az összehasonlítható független árak módszere a legközvetlenebb és legmegbízhatóbb módja a szokásospiaciár-alapelv alkalmazásának.

Az ingatlanbérleti tranzakcióra vonatkozóan belső forrásból nem állnak rendelkezésre összehasonlítható ügyletek, mert a bérbeadó vállalkozás kizárólag a kapcsolt vállalkozásai számára nyújtott ingatlanbérleti szolgáltatást. Az ellenőrzött ügyletben alkalmazott árképzés szokásos piaci megítélése érdekében azonban külső összehasonlító adatok állnak rendelkezésre.

A fentiek miatt a viszonteladási árak módszere, a költség és jövedelem módszer, a nyereségmegosztásos módszer, illetve az ügyleti nettó nyereség transzferár-módszer alkalmazása elutasításra került.

Így az összehasonlítható független árak módszere bizonyult a legmegfelelőbbnek az ingatlanbérleti szolgáltatás díjának szokásos piaci jellegének vizsgálatára.”

Az adóvizsgálat során az adóhatóság elutasította az összehasonlító árak módszerének az alkalmazhatóságát, mivel álláspontja szerint a vizsgált társaság által kiválasztott összehasonlító ügyletek több okból sem felelnek meg a jogszabályi előírásoknak:

• egyrészt, a Rendelet 6. § c) pontjában foglaltak alapján, független vállalkozások közötti szerződéseket lehet alapul venni a szokásospiaci-ártartomány meghatározásánál. Ennek a feltételnek az online portálon megjelenő hirdetések nem felelnek meg, mert nem megkötött szerződések adatait tartalmazzák, hanem kizárólag a hirdetők hirdetési árairól nyújtanak információt. Ezen árak a piaci kereslet függvényében és a jelentkező ügyfelekkel történő tárgyalások során változnak, illetve változhatnak. A portál a megvalósult ügyletekről, azaz a Rendelet alapján elvárt, már megkötött szerződésekről nem közöl adatokat,
• másrészt, a transzferár-dokumentációban szerepeltetett keresés nem rekonstruálható, az adatok az adóhatóság által nem ellenőrizhetőek, amely nem áll összhangban a Rendelet 4. § (8) bekezdésében foglaltakkal. A Rendelet 4. § (8) bekezdése értelmében az összehasonlító adatok keresését olyan módon kell dokumentálni, hogy az egyértelműen visszakövethető legyen, vagy ha a rekonstruálás nem lehetséges, a keresési lépések hiánytalanul dokumentáltak legyenek.

A fenti adóhatósági megállapítás megkérdőjelezi az adózók széles körében az ingatlanbérleti ügyletek esetén bevett eljárást a transzferár-módszer kiválasztása tekintetében.

Hogyan teljesíthetjük az adatszolgáltatást ingatlanbérleti ügylet esetén?

A másik esettanulmányunk az ingatlanbérleti ügyletekre vonatkozó transzferár-adatszolgáltatás kitöltésére vonatkozik.

Az ilyen ügyletek szerződéses árazása jellemzően területi alapon (általában EUR/m2 vagy HUF/m2) történik. Egy ingatlan azonban különböző rendeltetésű részeket is tartalmazhat. Például irodabérlés esetén gyakori, hogy a bérlő raktárat is bérel. Esettanulmányunkban egy gyártó társaságra vonatkozóan ismertetjük egy több funkciót betöltő ingatlan kapcsán az adatszolgáltatás menetét.

A társaság főtevékenysége ellátásához ugyanazon helyrajzi számon elhelyezkedő irodát, garázst és egy kisebb raktárat is bérel a kapcsolt felétől. A vállalkozások írásbeli szerződést kötöttek az ingatlanbérletre vonatkozóan, melyben rögzítették a bérbeadás feltételeit, beleértve a bérleti díjakat is.

Figyelembe véve a bérelt iroda, a garázs és a raktár funkcionalitásait, a bérbeadó kapcsolt fél mindegyik helyiségre eltérő, euró-alapú négyzetméterenkénti bérleti díjakat állapított meg. Az ingatlanbérletre vonatkozóan a bérbeadó havonta egyösszegű számlát állít ki.

A bérelt iroda, a garázs és a raktár ugyanazon ingatlanbérlet tárgyát képezik, valamint az ügyletre vonatkozóan a kapcsolt felek egyetlen írásbeli szerződést kötöttek. Az ingatlanbérlet helyiségenként történő megbontása, valamint a havi bérleti díjakról kiállított számlák összegének megbontása üzletileg nem indokolt.

A fentiekből következően a társaság a transzferár-dokumentációjának a helyi dokumentumában az ügylet szokásos piaci árának vizsgálatát egy gazdasági elemzésben végezte el, amelynek keretében a bérelt irodára, a garázsra és a raktárra vonatkozóan külön-külön, megfelelő összehasonlítható bérleti díjakat keresett. A gazdasági elemzés keretében mindhárom ingatlanrész vonatkozásában (iroda, garázs és raktár) saját szokásospiaciár-tartomány került meghatározásra.

A társasági adóbevallás adatszolgáltatásra rendszeresített ATP lapján azonban ügyletenként egyetlen árazás (bérleti díj), illetve szokásospiaciár-tartomány felvezetése lehetséges.

Felmerül a kérdés tehát, miként lehet technikailag az adatszolgáltatási kötelezettséget teljesíteni a bemutatott ingatlanbérlet esetében?

Az ellenőrzött ügylet az ingatlanbérlet, amely egyetlen szolgáltatásként értelmezendő. Egy adott ügyletre csak egyetlen árat, ártartományt kell megadni. Az adatszolgáltatásban nem kell részletezni, hogy az adott ár, ártartomány milyen részelemekből épül fel. Az árképzés részleteinek bemutatására továbbra is a transzferár-dokumentáció helyi dokumentuma szolgál, az adatszolgáltatásban erre nincs szükség. A társasági adóbevallás adatszolgáltatási lapján tehát az egyes helységek területének figyelembevételével, a teljes bérleményre átszámolt bérletidíj-tartományt kell szerepeltetni.

A cikk szerzője Juhász Zsófia adótanácsadó, Transfer Pricing Supervisor, a VGD Hungary Kft. munkatársa és Lisznyanszkaja Marina, okleveles nemzetköziadó-szakértő, az ACCA tagja, Tax Advisory Supervisor, a VGD Hungary Kft. munkatársa.

---