Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az adólevonási tiltások közül az egyik legszerteágazóbb téma a lakóingatlanhoz kapcsolódó tilalmak, feloldások megismerése, azoknak a gyakorlatba átültetése. Ennek a témának a feldolgozása, illetve kibontása a mostani cikk fő motívuma.
Aki rendszeresen olvassa cikkeimet, az már biztosan kitalálta, hogy első lépésben a lakóingatlan definiálásával indul az alábbi írás. A törvény értelmező rendelkezései (259. §) között találjuk a jogalkotói fogalmat (12. pont), amely szerint lakóingatlanról beszélünk, amennyiben a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró az ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Rövid kis elemzéssel könnyen kiolvashatjuk, ahhoz hogy áfa-szemszögből lakóingatlannak minősülhessen egy ingatlan, két feltételnek kell teljesülnie, egyfelől a használat célja lakás kell, hogy legyen, másfelől vizsgálni kell az ingatlan-nyilvántartást, ugyanis abban az ingatlan besorolása lakóház vagy lakás kell, hogy legyen. A két feltétel kapcsolatából következik, hogy önmagában kevés az, hogy az ingatlan-nyilvántartásban milyen besorolás alá tartozik az ingatlan, ugyanis az első feltétel miatt a tényleges használati célt is vizsgálni kell.
Izgalmas kérdés, hogy mi a helyes eljárás, amennyiben az ügylet teljesülése közben változik meg az ingatlan minősítése, például a szerződéskötéskor még lakásnak minősült, azonban a tulajdonátruházás időpontjára azt átminősítik irodává, esetleg fordítva. Amennyiben ilyen helyzetbe/ügyletbe botlunk, akkor hibás eljárást követünk, ha csak és kizárólag az ügylet teljesítése pillanatában érvényes besorolás alapján bíráljuk el az ügyletet. Az előbbi megközelítés helyett, három körülményt érdemes megvizsgálni. Első lépésben azt kell meghatározni, hogy amikor az adásvételi szerződést kötötték a felek, milyen állapotban volt az ingatlan. Állapot alatt természetesen nem statikai/műszaki állapotot értünk, hanem hogy lakóingatlan, iroda volt-e a minősítése, hogyan hasznosult a korábbi tulajdonos érdekkörén belül. Amennyiben például lakóingatlanként volt használva, és az ingatlan-nyilvántartásban is lakóingatlanként volt feltüntetve, akkor hiába történik meg az átminősítés az ügylet teljesítésének időpontjára, az eladónak akkor is lakóingatlan-értékesítést kell számláznia, még akkor is ha az irodai átminősítésre az engedélyt megkapta, amely még véglegessé is vált. Ennek természetesen az lesz a következménye, hogy a megrendelő nem élhet adólevonási joggal, a tilalom azt megakadályozza. A másik két körülmény, amire figyelemmel kell lenni, az az, hogy az új funkcióra megfelelő engedélyeket egyébként beszerezték-e már, azok véglegessé váltak-e, illetve az átalakítás (építkezés) megkezdődött-e.
A korábbi cikkekben is olvashattuk, hogy a tilalom alól enged a jogalkotó mentesüléseket. Az első ilyen mentesülés, amikor a beszerzés bérbeadási céllal történik. Amennyiben az adóalany a lakóingatlant bérbeadási céllal vásárolja meg, akkor a nulladik lépés amit vizsgálni kell, hogy a bérbeadásra tekintettel választotta-e az adókötelessé tételt, ugyanis ha ezt nem tette meg, akkor a bérbeadás adómentesen fog történni, ennek megfelelően a főszabály lép életbe, amely szerint az adómentes tevékenységhez beszerzett eszközök, igénybe vett szolgáltatások előzetesen felszámított áfa-ja nem helyezhető levonásba, így visszaigénylésére sem lehet mód. Bár értelemszerűen adja magát a szabály, de szögezzük le, hogy a lakóingatlan bérbeadást is választani kell az adókötelessé tétel során, az egyéb ingatlanra történő adóköteles bérbeadás önmagában még nem nyitja meg a lakóingatlan-beszerzés során felszámított adó visszaigénylését.
Az adókötelessé tételen kívül még egy feltétel van, aminek teljesülnie kell, hogy a lakóingatlan beszerzés áfa-tartalma levonható legyen, ez pedig az, hogy a bérbeadásnak kizárólagosnak vagy túlnyomó részűnek kell lennie. Túlnyomó rész alatt azt értjük, ha az ingatlan legalább 90%-ban észszerű időtartamon belül bérbe van adva. Az észszerű időtartam meghatározása az adóalany feladata, de bérbeadás esetén rendszerint egy évet szoktunk alatta érteni. Amennyiben adózónak több ingatlana is van, akkor ingatlanonként kell figyelni a hasznosulás mértékét.
A szerző, Molnár Péter független adótanácsadó.
