Az ingatlanok bérbeadásának legfontosabb szabályai (4. rész)


A bérbeadás jellegétől függően két nagy csoportot különböztetünk meg: a folyamatos bérbeadást és az eseti bérbeadást. Utóbbi esetben az Áfa tv. 55. §-a alapján az esemény időpontja lesz a teljesítés időpontja. Sokkal összetettebb a helyzet, ha a folyamatos bérbeadás esetét vizsgáljuk.

Az alábbiakban néhány gondolat erejéig nézzük meg az ingatlanok bérbeadásának teljesítési időpontjait. A bérbeadás jellegétől függően két nagy csoportot tudunk megkülönböztetni, a folyamatos bérbeadást, illetve az eseti bérbeadást. Utóbbi esetben az Áfa tv. 55. §-a alapján az esemény időpontja lesz a teljesítés időpontja, tehát akár egy céges eseményre bérel ki egy helyiséget a gazdálkodó, akár egy esküvőről beszélünk az esemény időpontja lesz, amikor a bérbeadó teljesíti a szolgáltatását.

Sokkal összetettebb, és több variáció is van, ha folyamatos bérbeadás esetét vizsgáljuk, itt ugyanis egy folyamatosan teljesített szolgáltatással van dolgunk, amelynek szabályait az Áfa tv. 58. §-a határozza meg. Négy esetet tudunk megkülönböztetni, ha az időszak utolsó napját viszonyítjuk a fizetés esedékességéhez. Ezek alapján az elszámolási időszak utolsó napja lesz a teljesítés időpontja, ha a fizetés ezen a napon esedékes vagy ha a fizetés az utolsó nap előtt esedékes, de a számla kiállítására mégsem került sor. Szintén az elszámolási időszak utolsó napja lesz a teljesítés időpontja ha van számla, de a fizetési határidő nincs konkrét napban meghatározva, hanem egy bizonytalan jövőbeli időpont.

Második esetkörben a számla kelte lesz a teljesítés időpontja, amennyiben a számla kelte és a fizetés esedékessége az elszámolási időszak utolsó napja előtti időpontot jelöl. Harmadik esetben a fizetési határidő lesz a teljesítés időpontja, ha az elszámolási időszak utolsó napja utánra esik a fizetési határidő, de még 60 napon belüli. Végül negyedik eset az, amikor a fizetési határidő túllépi az időszak utolsó napját követő 60 napot, ugyanis ebben az esetben a 60. nap lesz a teljesítés időpontja.

Amikor folyamatosan teljesített szolgáltatásról beszélünk, mindenképpen vizsgálni kell, hogy mi történik a közüzemi költségekkel, azok továbbszámlázása hogyan történik, ugyanis itt még az is értékelést érdemlő körülmény lesz, hogy az egyes szolgáltatások áfa kulcsa különböző, ha az általános szabályokból indulunk ki. Amikor a bérbeadó kapja meg a közüzemi számlákat, amelyeket a bérlője fogyasztott el, akkor tehát nem történt meg a mérőórák átírása, azok továbbra is a bérlő nevére érkeznek. Ilyen esetben az bérbeadó az adott szolgáltatás tekintetében közvetített szolgáltatás nyújt a bérlője felé, azaz egyszerre lesz annak a szolgáltatásnak az igénybevevője és nyújtója is. Ilyen esetben vizsgálni kell, hogy melyik szolgáltatás lesz a főszolgáltatás és melyik lesz a mellékszolgáltatás.

Amikor sikerült az egyes szolgáltatások egymáshoz kapcsolódó viszonyát meghatározni, azaz eldőlt, hogy melyik szolgáltatás a fő-, és melyik a mellékszolgáltatás, akkor tudjuk, hogy a mellékszolgáltatás fel fogja venni a főszolgáltatás adókulcsát. Ennek ott van jelentősége, hogy ha az ingatlan bérbeadás lesz a főszolgáltatás, akkor hiába van például a távhőszolgáltatásnak kedvezményes kulcsa, az a bérbeadói viszonylatban fel fogja venni az általános kulcs adómértékét, a 27%-ot, ha a bérbeadó a bérbeadásra az adókötelezettséget választotta.

Ennek fordítottja is lehet teljesen helyénvaló, amennyiben például a bérbeadó nem választotta az adókötelessé tételt a bérbeadásra, akkor az előbb említett távhőszolgáltatás adómentesen lesz átszámlázva a bérlő irányába. Természetesen ilyen esetben az adómentes bérbeadó nem fogja „megnyerni” a rá áthárított adót, ugyanis tudjuk, hogy ilyen esetben nem élhet adólevonási jogával, így visszaigénylést nem alapíthat a közüzemi szolgáltatás áfa-tartalmára (sem).

Végül hadd zárjam a fenti témát azzal, hogy a hivatalos magyar álláspont szerint a közüzemi költség minden esetben az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerint járulékos költség, osztja a főszolgáltatás áfa-beli megítélését. A járulékos költséggé minősítés még akkor is fennáll, ha külön számlán keresztül kerül sor a közüzemi díj átszámlázására, nem pedig a bérleti díjjal együtt.

A szerző, Molnár Péter független adótanácsadó.



Kapcsolódó cikkek

2022. május 16.

Az ingatlanok bérbeadásának legfontosabb szabályai (3. rész)

A korábbi cikkekben foglalkoztunk már az adómentes bérbeadás néhány fontos szabályával, most azonban jöjjön néhány olyan bérbeadás, amelyre még ha szeretne sem tud az adóalany adómentességet választani, ugyanis az alábbi bérbeadások nem minősülnek ingatlan bérbeadásnak.
2022. május 2.

Az ingatlanok bérbeadásának legfontosabb szabályai (1. rész)

Az ingatlanpiac erős turbulenciát mutat: egyszerre vannak jelen a piacon akik saját, és akik bérbeadási céllal vásárolnának, így az árak emelkednek. Mivel a befektetési célú ingatlanbeszerzések jelentős hányada bérbeadási céllal valósul meg, ezért a következő cikkek az ingatlanbérbeadás áfa vonzatait taglalják.