Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A bérbeadás jellegétől függően két nagy csoportot különböztetünk meg: a folyamatos bérbeadást és az eseti bérbeadást. Utóbbi esetben az Áfa tv. 55. §-a alapján az esemény időpontja lesz a teljesítés időpontja. Sokkal összetettebb a helyzet, ha a folyamatos bérbeadás esetét vizsgáljuk.
Az alábbiakban néhány gondolat erejéig nézzük meg az ingatlanok bérbeadásának teljesítési időpontjait. A bérbeadás jellegétől függően két nagy csoportot tudunk megkülönböztetni, a folyamatos bérbeadást, illetve az eseti bérbeadást. Utóbbi esetben az Áfa tv. 55. §-a alapján az esemény időpontja lesz a teljesítés időpontja, tehát akár egy céges eseményre bérel ki egy helyiséget a gazdálkodó, akár egy esküvőről beszélünk az esemény időpontja lesz, amikor a bérbeadó teljesíti a szolgáltatását.
Sokkal összetettebb, és több variáció is van, ha folyamatos bérbeadás esetét vizsgáljuk, itt ugyanis egy folyamatosan teljesített szolgáltatással van dolgunk, amelynek szabályait az Áfa tv. 58. §-a határozza meg. Négy esetet tudunk megkülönböztetni, ha az időszak utolsó napját viszonyítjuk a fizetés esedékességéhez. Ezek alapján az elszámolási időszak utolsó napja lesz a teljesítés időpontja, ha a fizetés ezen a napon esedékes vagy ha a fizetés az utolsó nap előtt esedékes, de a számla kiállítására mégsem került sor. Szintén az elszámolási időszak utolsó napja lesz a teljesítés időpontja ha van számla, de a fizetési határidő nincs konkrét napban meghatározva, hanem egy bizonytalan jövőbeli időpont.
Második esetkörben a számla kelte lesz a teljesítés időpontja, amennyiben a számla kelte és a fizetés esedékessége az elszámolási időszak utolsó napja előtti időpontot jelöl. Harmadik esetben a fizetési határidő lesz a teljesítés időpontja, ha az elszámolási időszak utolsó napja utánra esik a fizetési határidő, de még 60 napon belüli. Végül negyedik eset az, amikor a fizetési határidő túllépi az időszak utolsó napját követő 60 napot, ugyanis ebben az esetben a 60. nap lesz a teljesítés időpontja.
Amikor folyamatosan teljesített szolgáltatásról beszélünk, mindenképpen vizsgálni kell, hogy mi történik a közüzemi költségekkel, azok továbbszámlázása hogyan történik, ugyanis itt még az is értékelést érdemlő körülmény lesz, hogy az egyes szolgáltatások áfa kulcsa különböző, ha az általános szabályokból indulunk ki. Amikor a bérbeadó kapja meg a közüzemi számlákat, amelyeket a bérlője fogyasztott el, akkor tehát nem történt meg a mérőórák átírása, azok továbbra is a bérlő nevére érkeznek. Ilyen esetben az bérbeadó az adott szolgáltatás tekintetében közvetített szolgáltatás nyújt a bérlője felé, azaz egyszerre lesz annak a szolgáltatásnak az igénybevevője és nyújtója is. Ilyen esetben vizsgálni kell, hogy melyik szolgáltatás lesz a főszolgáltatás és melyik lesz a mellékszolgáltatás.
Amikor sikerült az egyes szolgáltatások egymáshoz kapcsolódó viszonyát meghatározni, azaz eldőlt, hogy melyik szolgáltatás a fő-, és melyik a mellékszolgáltatás, akkor tudjuk, hogy a mellékszolgáltatás fel fogja venni a főszolgáltatás adókulcsát. Ennek ott van jelentősége, hogy ha az ingatlan bérbeadás lesz a főszolgáltatás, akkor hiába van például a távhőszolgáltatásnak kedvezményes kulcsa, az a bérbeadói viszonylatban fel fogja venni az általános kulcs adómértékét, a 27%-ot, ha a bérbeadó a bérbeadásra az adókötelezettséget választotta.
Ennek fordítottja is lehet teljesen helyénvaló, amennyiben például a bérbeadó nem választotta az adókötelessé tételt a bérbeadásra, akkor az előbb említett távhőszolgáltatás adómentesen lesz átszámlázva a bérlő irányába. Természetesen ilyen esetben az adómentes bérbeadó nem fogja „megnyerni” a rá áthárított adót, ugyanis tudjuk, hogy ilyen esetben nem élhet adólevonási jogával, így visszaigénylést nem alapíthat a közüzemi szolgáltatás áfa-tartalmára (sem).
Végül hadd zárjam a fenti témát azzal, hogy a hivatalos magyar álláspont szerint a közüzemi költség minden esetben az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerint járulékos költség, osztja a főszolgáltatás áfa-beli megítélését. A járulékos költséggé minősítés még akkor is fennáll, ha külön számlán keresztül kerül sor a közüzemi díj átszámlázására, nem pedig a bérleti díjjal együtt.
A szerző, Molnár Péter független adótanácsadó.
