Az ingatlanok bérbeadásának legfontosabb szabályai (6. rész)

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az ingatlan-bérbeadás több vetületével is foglalkoztunk az elmúlt időszakban, ebben a cikkben a határozott időre kötött szerződések idő előtti megszüntetésének áfa-vonzatai kerülnek fókuszba.

Nagyon sok bérleti szerződés határozott időre köttetik meg, leggyakrabban a nagy irodaházak különböző szintjei, vagy maga az irodaház kerül teljes egészében bérbevételre. Amennyiben a határozott időre kötött szerződés valamilyen okból megszűnik, akkor nem csupán a praktikus dolgok merülnek fel, hanem a bérleti díj áfa-vonzatai is izgalmas kérdéseket tartogatnak. Nagyon gyakori eset, ha a bérleti díj előre meg lett fizetve, azonban a szerződés az időtartam lejárta előtt mégis megszűnik. A bérbeadó a bérleti díjról szóló számláját korrigálni köteles a számlával egy tekintet alá eső okirattal, amelyben csökkenti az adóalapot. Tekintettel arra, hogy a bérbeadó adókötelezettsége csökken, az Áfa tv. 153/B. § alapján nem kell önellenőrzést benyújtania, hanem abban a bevallásban kell elszámolnia, amikor a számlával egy tekintet alá eső bizonylatot a bérlő személyes rendelkezésére bocsájtotta. Analóg módon a bérlőnek sem kell önellenőriznie.

A továbbiakban nézzük meg, mi történik, ha a bérleti szerződés egyoldalúan szűnik meg, ekkor a kompenzációt hogyan kell kezelni. Ami az ilyen, amúgy nem túl baráti helyzeteket az áfa szemszögéből eldönti. az az, hogy ha a szerződés egyoldalú megszüntetése szerződésszegésnek minősül, akkor az ezt kompenzáló kifizetés nem minősül áfa hatálya alá tartozó szolgáltatás ellenértékének, hanem sokkal inkább kártérítésnek, ami kívül esik az áfa tárgyi hatályán, ezért sem számlát nem kell kiállítani róla, valamint áfát sem kell fizetni utána.

Ezzel szemben ha a bérleti szerződés lehetővé teszi az egyik (vagy mindkét) félnek, hogy a szerződésből idő előtt kilépjen, csak ezért kompenzációt kell fizetnie, akkor az így kifizetett pénzösszeg bánatpénz jellegű pénzösszegként fog viselkedni, azaz annak fejében nem követeli a továbbiakban a szerződés betartását az abban részesülő fél. Ebben a kontextusban a pénzösszeg áfa hatálya alá tartozó szolgáltatás ellenértéke lesz, így áfa-kötelezettséggel fog járni. Tekintettel arra, hogy a lelépési díj tekintetében nem bérbeadás történik, hanem kötelezettségvállalás annak az állapotnak a tűrésére, hogy a másik fél a továbbiakban nem teljesíti a bérleti szerződést, így a díj 27%-os adómértékkel fog adózni.

Végül az idő előtt véget ért szerződések egyik legparázsabb témája, amikor a bérlő értéknövelő átalakítást (felújítást) végzett az ingatlanon, akkor ezek elszámolása hogyan történjen a felek között. Ilyen esetben is több variáció lehetséges, ezek közül nézzünk meg néhányat. A legtisztább helyzet az, amikor a szerződés kitér erre az esetre oly módon, hogy a szerződés megszűnésével az eredeti állapotot kell helyreállítani. Ilyenkor a szerződés megszűnésével összefüggésben nincs elszámolás a felek között, ha történt átalakítás, azt meg kell szüntetni, ebben az esetben nincs áfa hatálya alá tartozó ügylet.

Már nem olyan ideális a helyzet, amikor a bérlet megszűnésével a berendezési tárgyak és/vagy átalakítások maradnak, amelyről el kell számolniuk a feleknek. Nyilván az érték meghatározása a legnehezebb feladat, amely azért is kardinális, mivel áfa szempontjából a kompenzáció ellenérték fejében teljesített termékértékesítésnek minősül, ami adóköteles, tehát a kompenzáció összegére még adó is fog rakódni. Erről a bérlő számlát fog kiállítani a bérbeadó felé, amelyet a bérbeadó levonhat, ha az ügylet tárgya az adóköteles tevékenységét szolgálja. Amennyiben ilyen helyzet áll elő, mindenképpen érdemes adótanácsadót bevonni a további elsősorban adózási problémák elkerülésére.

A szerző, Molnár Péter független adótanácsadó.